今年初，当万科打出价格调整之牌时，不少媒体记者就问我，万科这种行为预示着什么？我告诉记者，万科作为国内房地产业最优秀的企业，它的行为将预示着国内房地产市场将出现全面的调整，国内房地产市场的价格将全面理性回归。因为，万科之所以成为万科，之所以成为国内房地产的龙头企业，并非谁封的，而是其企业竞争力来体现的，是由企业的主事者的智慧来体现的。因为，万科能够在这种激烈的市场竞争中一直比其他企业早那么一点或半步。事实上，上半年万科的营销策略是成功的。

　　最近，有人逆市大喊其楼盘的价格要上涨销售，实际上却销售打折，并说“打折”不是“降价”。就如最近台湾的陈水扁一样，侦讯机关说他隐匿“公文”，他却说这不是“公文”而是“情资”。销售“打折”本来就是价格调整，此人竞说这不是“降价”，这是“打折”。本来表达的是同一的事情，希望用不同概念来表达就以为可以瞒天过海。公孙龙的“白马非马”在这里表现得淋漓尽致，白不是马，是白色也；马不是白马，是马也。玩这样的文字游戏也太低估民众的智慧吧！

　　而万科则不同，以迎中秋方式，对上海的八大盘采取集中降价优惠促销的方式。也就是说，这一次万科又明确地告诉市场，根据其对市场了解与预判，采取价格下调的方式来销售。据报道，其结果，这次活动首个周末即8月30、31日两天内，购房者共认购176套房源，销售金额达2.68亿元。这种价格下降营销又成功了。

　　也就是说，房地产市场的需求主体一直在观察市场任何一点变化，而这种变化不是其他什么，而是市场的价格变化，价格能够把市场所有的信息反映在其上面。比如说，万科的降价就那百分之五，就有不少的买者进入。从中也可以出，对于那种房价越是降越是没有人买、越是没有人买越是要降价的担心也烟消云散。其实，任何市场对一产品的需求都是多层次的，需求主体的购买力、偏好、预期等不同，对产品的价格认可也是不一样的。因此，对于房地产的需求而说，同样的是一个多层次的市场。同一住房，不同的价格总是有不同的人进入。万科能够比其他企业先走这样半步，当然争取的是对市场降价预期最小的人。因此，万科不仅把其产品销售出去了，而且其卖的价格也应该是比其他企业要好。正如我早些时候所说，房地产市场没有卖不出的房子，只有卖不出的价格。在当前国内的房地产市场，谁先降价谁就占优势。

　　因为，别看目前房地产市场叫喊得如何凶，什么房地产市场企业的资金链在断裂了、什么房地产的销售下降了百分六七十会让房地产崩盘了、什么不调整政策大量房地产企业在破产了、什么房地产的价格下降会引发经济危机及巨大的社会问题等，但是，这些叫喊是真的吗？如果说，真的是有大量的房地产企业资金链要断裂、有大量的房地产企业要破产，那么中国的房地产市场会发生什么，就是这些资金链要断裂、在破产的房地产企业，一定会以最快的速度把其手中的住房产品的价格降下来，降到市场购买者预期价格水平尽快销售。这样房地产企业的资金回笼了，破产的困境也摆脱了。现在的情况是，根本就不存在这样问题。否则，没有一家房地产企业会手里持有大量的住房而不降价销售让自己破产的。

　　目前的情况是，尽管房地产市场经历了近一年的销售疲软，看上去房地产已十分脆弱，但实际上，从房地产所有的指标来看，今年上半年，全国房地产的开发投资、房地产市场的资金流入、房地产的开工面积及峻工面积、房地产销售总额等增长都好于2007年的水平（大家可要注意2007年是房地产什么年），只是房地产销售面积增长幅度下降。这是一个什么样的指标，我们只要看一看，2005-2008年4年来同一时期房地产销售数据就知道是怎么回事。

　　2005年上半年、2006年上半年、2007年上半年、2008年上半年全国房地产销售面积分别为12536万平方米、22978万平方米、27904万平方米、25892万平方米。从这些数字来看，一是尽管今年上半年房地产的销售面积有所下降，但是这仅与2007年相比，如果与2006年相比，仍然高于2006年；二是今年上半房地产销售面积不仅大于2006年增长近3000万平方米，而且大于2005年一倍以上。三是如果我们房地产市场一直象2007年这样快速增长，这样能够持续下去吗？四是我们一直在强调房地产市场销售下降，这仅是以快速增长2007年的数据作比较，如果我们的坐标放在2006年、2005年，情况就不是这样？同样，房价的情况也是如此，尽管国内有些地方的房价在下降，但是有哪一个地方的房价下降到2006年底的水平。而2007年房价快速飚升的泡沫不挤出，这个市场能够健康发展吗？

　　其实，目前房地产市场根本就没有什么问题，仅仅是早几年政府宏观调控政策的预期结果，而且这种结果仅仅是通过住房的销售量增长下降反映出来，而真正要反映的也没有开始，因为，房地产市场的价格调整才能让更多居民进入房地产市场，才能让这个市场繁荣起来。万科开始在这样做了，但也仅仅是开始。

　　现在有房地产开发商说，被动降价、被动促销、被动出售股权等等形式是地产商们不得不选择的“过冬”方式。房地产企业过什么冬，中国的房地产企业暴利了10年还想维持下去，想维持到中国居民手上的财富全部搜刮得分文不剩才甘心。但是，如果这样的情况发生，房地产开发商手上持有的这些财富有意义吗？最后的结果是什么难常识东西房地产开发商能看不到。

　　我想中央政府对这些问题最为明白，因此，遏制房地产市场暴利，让全国人民一起来分享经济改革成果这是十七大报告的基本精神。这也是一年来国内一系列房地产房政策出台的重要背景。因此，房地产政策对房地产投机炒作的遏制，是这些房地产政策的核心。房地产开发商想把房价顶在天花板上而手上持有大量的住房不销售，试图以“过冬”的方式来对抗中央宏观政策、对抗绝大多数居民住房福利条件的改善，我想这只能是一厢情愿。最后的结果肯定是房地产市场的价格全面的理性回归。万科能够做，其他房地产企业同样能够做。

今年以来，尽管有房地产开发一直在把房地产市场的风险无限放大，说什么房地产企业资金链断裂；说什么房地产市场的价格如何不能大跌，下跌之后会造成多大的风险等。而房价最不能下跌的理由就是，如果房价下跌会引起广大购房者的退房潮，而这种退房潮会破坏既有的房地产市场秩序及引起社会问题或危机。比如说，万科上海楼盘今年以来的连续降价已引发前期购房者“退房”的呼声，因此，房价不能跌。

　　可以说，在一个成熟的市场经济中，这样一种房价不能跌的理由根本上是不存在的。因为，在市场中，任何交易都是通过合约来进行的，一宗交易得以完成就得以合约承诺为基准。政府的三大基本职责之一，就是保证合约有效履行。而市场的价格无时不在变化，这种价格变化的风险就得通过合约签订让合约当事人分别来承担。

　　但是，在中国，购买住房合约签订之后，购房者为什么可以在房价的变化之后，要采取退房的方式来让房价下跌的风险让房地产企业来承担呢？这不是完全破坏了基本的市场秩序吗？

　　其实这里有几个问题，一是大家知道我们居民购买的这些住房都是期房，而我们的居民为什么愿意购买期房，就在于过去房地产开发商及有些政府相关部门一直在强调，购买期房可以获得价格上的优惠。也就是说，购买期房的价格要比购买现房的价格便易。但实际上，大多数居民没有考虑到，这只是在房价上涨时可能结果。如果房价下跌时，情况则不是这样了。因此，当房价下跌时，购买期房的民众看到自己早就付钱购买的住房的价格下跌时，他们当然是不愿意承担这种风险了。因此，不少居民退房与早些时候对购买期房的误导有关。

　　二是已购买期房的民众之所以要退房，还有于我们政府职能部门没有真正能够保证合约认真履行有关。在市场中，任何交易都得通过不同的合约来完成，由于市场的不确定性，交易合约的纠纷随时都会发生。如何保证交易合约的有效履行，政府相关部门作为独立的第三方，就得公正公平来处理这些合约的纠纷，这样才保证市场的交易顺利进行。目前许多合约纠纷的出现就在于没有这样一种保证，特别是房地产市场。比如说，地方政府不希望当地的房价下跌，它就不会对这种退房合约纠纷公平公正处理。在这种情况下，房价一下跌，购房者自然希望把风险转移给他人来承担。

　　现在我们再来讨论两个问题，第一个问题是在购房期间，房价下跌的风险由谁来承担？第二个问题是在房价下跌的情况下，是房价下跌破坏了正常的市场秩序呢？还是其他方面的原因。

　　对于第一问题，在一个成熟的市场中，其实是十分简单的问题，合约当事人只要履行合约就可以了。比如说，现在有一种所谓的“无理由退房”合约。这种合约规定，购房者在购买期房期间，如果出现房价变动，购买该项目住房的人可无理由退回所签订合约购买的房子。风险当然基本上是由房地产开发商来承担了。但是，这种合约必须建立在有独立第三方保证履行的基础上，如果没有这种保证，这种“无理由退房”合约的风险是不确定的。特别是当房地产开发商把这种合约当作一种融资工具及营销方式，签订这种格式化“无理由退房”合约的购房者风险更高。因为，一旦这种合约的中止，购房者是无法通过正当的途径让这种住房项目公司来承担合约风险的。因为，很简单，在严重信息不对称的情况下，购房者是不知道这种与市场法则相悖的格式化合约风险分担的情况。

　　对于的一般购房合约，尽管也是一种格式化合约，但是这种合约可加上相应的附加条款。因此，合约当事人的风险分担，基本上会通过购房合约表明。因此，万科上海楼盘今年以来的前期购房者，如果要“退房”，就得看其签订的合约条款是如何的。如果合约条款规定购房者可以“退房”，那么价格变化的风险则应该由万科来承担。如果合约条款没有这样的规定，那么住房价格下跌的风险当然是由购买住房的人来承担了。除非房地产开发违反合约所规定条款。针对这种现象，并不是房价下跌引起什么退房潮风险及社会问题，而是相应的政府部门要坚决保证合约的有效履行的问题。如果任由购房者不履行合约，那且是会真正破坏房地产市场秩序。在市场交易中，如果合约不能够保证履行，那么这个市场的秩序根本就无法建立。因此，在万科退房事件，政府要做的就是不要袒护任何一方，保证签订的合约坚决认真履行，否则，中国房地产市场秩序根本就无法建立。

　　还有，房价下跌会不会引起退房潮？其实，这是在成熟的市场经济中的基本常识，根本就中需要讨论的问题。在美国，个人签订购房的按揭合约，就得按合约的约定每月交按揭贷款。当这种按揭贷款交付不起时，只得把住房交给银行，自己则搬出东西走人。这是天经地义的。因此，退房不退房与房价下跌无关。

　　在中国，房价下跌就用退房来威胁。这其中可能存在以下几个方面的问题。一是房地产开发商的住房产品达不到合约所规定的质量。而住房质量所包括的内涵多，有些甚至于没有写在合约上，比如小区环境及周边环境要求，这自然也就给购房者终止合约找到理由。二是我们居民及政府合约意识淡薄，面对市场的不确定性，总是希望其风险让他人来承担。三是政府特别是地方政府并不能够以独立第三方的方式保证合约真正履行。特别是在土地财政的驱使下，地方政府总是想推高当地房价，以便获得更多的土地收入。在这种情况下，地方政府当然不愿意看到当地的房价下跌，这也会导致地方政府对阻止房价下跌的破坏合约履行行为放纵。

　　总之，房价下跌的风险谁来承担，在一个成熟的市场中，本来是十分清楚的事情，购房合约对此有明确规定。但是由于地方政府不希望房价下跌，这就使得它们不能够认真的行使保证合约有效履行的职能。在这种情况下，不仅房价下跌时退房之风自然会盛行，而且有效的房地产市场秩序也无法建立。因此，房价下跌并不是“退房潮”的原因，而原因在于地方政府不能够保证合约的有效履行。房价上涨与下跌是市场的基本规律，地方政府希望市场正常运行，最后必然使得市场秩序无法混乱，有效的市场价格机制无法建立。在这种情况下，必然会破坏中国经济有效运行。

　根据上海证券报9月5日的报道，7月份上海商品住宅新盘成交面积同比下降69%，环比下降32%，月成交均价环比下降24%。同时，在上海的19个区域，楼市成交下降高达八成以上者有普陀（-90%）、虹口（-90％）、黄浦（-88％）、杨浦（-87％）和闵行（-85％）等五个重要的住宅供应区。而8月份，根据上海佑威房地产研究中心数据，虽然平均成交价格环比小幅回升，但成交量仍然持续低迷，同比降幅近70%。

　　同时，整个长三角的楼市僵局也开始打破。7月份，上海、南京、杭州、南昌的商品住宅成交量同比降幅分别高达68%、47%、58%和58%。再看全国，1-7月份的楼市成交量，下降了10.8%，为30454万平方米。而2007年1-7月份楼市成交为34137万平方米、2006年1-7月份楼市成交为27308万平方米、而2005年1-7月份楼市成交为16526万平方米。

　　上述这些数据说明了什么呢？商品房的成交量迅速下降原因何？为什么国内的房地产市场会出现这种“一边是商品房的成产量快速下降而另一边房价照样上升”与市场经济基本的供求法则相悖的怪事？其原因何在？如果这样的格局仍然维持下去，最后的结果是什么？

　　这些数据说明了目前国内房地产的市场化程度低，它不能够根据市场供求关系来调整房地产的销售数量与价格。因为，按照一般的市场法则，产品销售下降，供大于求，产品价格自然下跌；产品销售上升，供不应求，产品价格自然上升。在这种房地产市场程度比较低的情况下，住房产品往往是房地产企业的垄断性定价。加上消费者分散、住房信息严重不对称、房地产开发采取不同的营销策略，从而使得房地产购买者在市场中与房地产开发商的谈判能力低。国内住房购买者基本处在住房产品价格被动接受情况下。因此，在房地产开发商如此强势的市场，如何来保护住房的购买者是政府的基本责任。

　　对于商品房的销售迅速下降，这里主要比较的是同比，是比较2007年房地产市场销售与价格狂飚的时段。如果以这样的一个基数来判断当前的房地产市场形势，估计就容易被表象所迷惑。实际上，如果不谈房价仍然在上升，仅是就住房数量的销售来说，今年1-7月份比2007年的特殊时期是下降，但是与2006年同期相比销售量不仅没有下降，反之还是增长很高；如果与2005年同期相比，其销售量则增长近一倍。因此，我们得更为全面来看待当前住房销售下降。同时，今年住房销售为什么会下降？并不是今年销售太少，而是2007年销售太多，是2007年住房销售中投机或炒作的比重过高。2007年下半年以来，政府把这部分房地产投机或炒作慢慢地清除出来，住房销售下降是必然。这不仅是政府房地产宏观调控的目标，也是中国房地产市场走向健康持续发展根本所在。

　　但是，中国房地产市场为什么会出现这种“一边是商品房的成产量快速下降而另一边房价照样上升”与市场经济基本的供求法则相悖的怪事？这当然与中国房地产市场化程度低、与房地产产品垄断性定价及房地产发展了8年企业积累一定财富有关。别看目前市场一片声音在讨论房地产企业是如何困难、房地产市场面临多大的危机、房地产企业如何来过冬，但是实际上，这些问题都不存在。如果说，房地产企业及房地产市场真的有多少问题，那么房地产企业早就降价出售自己手中的产品了，也就不会出现目前国内房地产市场宁可不卖一套住房也不降低价格的情况，也不会出现国内房地产开发商围绕着“住房不降价”而翻出五花八门的营销策略。

　　实际上，国内房地产市场的情况是一方面有大量住房消费者由于房价过高没有支付能力的人无力进入房地产市场，另一方面是房地产开发商把房价顶在开花板宁可不卖一套。有人会说，房价下降了，买不起的还是买不起。当然，对于低收入民众来说，房价下降最低，他们是无能力进入房地产市场。但是住房需求市场并不是单一的，也不是住房价格降到某一个点让所有的需求者都进入购买，而是住房需求市场是多层次、多元化的市场。在不同的住房价位下，总是有不同的住房消费者进入。市场也就是在这种情况下繁荣。最近万科营销政策调整后市场的反映就是如此。

　　房地产开发商为什么一定要把住房价格顶在开花板上不降价销售而又大喊房地产市场有多少危险呢？其根本就在于一是目前房地产开发商认为自己有实力来对抗市场，他们过得很好。他们叫喊出一些危言耸听的言论，只不过是希望政府出台政策来维持已有的房地产市场暴利模式。二是房地产开发商认为自己的利益早就把地方政府及银行捆绑在一起了，他们相信政府会出台政策来救房地产。就比如2003年的18号文件及最近一些地方政府所做那样。三是任何一家房地产开发商还是希望回到2007年房地产市场“奇迹”的时代。住房留在手中越久就越值钱，越是烂的房地产开发商获得的利润就越高。房地产开发商仍然在重温2007年房地产市场“劣币驱逐良币”旧梦。其实，目前房地产市场的政策、金融市场环境及购房者理念等都发生了根本性的变化了，中国房地产市场要重蹈旧辙是不可能了。

　　总之，目前房地产市场的住房销售急速下降，根本原因是房地产开发商以垄断性定价的主要把房价顶在开花板上，如果目前国内房地产市场价格能够2006年的水平，那么房地产销售问题就会迎刃而解。房地产开发商为什么敢宁可不销售一套也不降价？就在于他们有财力有支撑，就在于他们认为政府会出台政策来维持目前房地产的暴利模式。但实际上，谁都无法打败市场，无论是个人、企业及政府都是如此。打败的只是对抗市场、对政府政策的人！

顶，分析的太好了。