“温州模式”操盘手来金传经送宝
“温州模式”操盘手来金传经送宝
我市首例个人合作建房高调启动
市政协副主席毛根芝称这是一条好路子
市市场营销协会个人合作建房启动仪式近日在金华高调启动，2006年中国地产十大年度人物、全国个人合作建房筹备组组长、温州市市场营销协会秘书长赵智强到会传授已经取得成功的个人合作建房模式——“温州模式”。市政协副主席毛根芝到会并讲话，称个人合作建房是一条满足不同市民住房需求的好路子。
想为会员企业排忧解难的想法催生个人合作建房
金华市市场营销协会成立已经20周年了，现有会员单位近200家。作为“娘家”人，协会深知企业生存发展的不易，特别是现今市场激烈竞争环境下，许多会员企业都为如何留住人才这一难题所困。而要想留住人才，解决住房问题是关键，但由于企业受自身条件所限，要想为多数企业骨干解决住房问题并不是件容易的事。“有作为才能有地位，协会服务企业的理念不能仅仅停住在嘴上，而应该实实在在地为企业做点事。”就这么一个简单而又朴实的想法，催生了我市首例个人合作建房。市市场营销协会秘书长戴海滨说，在做了大量的市场调查后，他们决定开展一次由协会作为发起单位，会员联合建房的活动。
信任危机拖了个人合作建房的后腿
该活动一开始受到会员单位的热烈欢迎，不少会员企业骨干纷纷报名参加，短短一个月时间就有70多家会员单位报名参与。按最初的想法，找块地，建一些多层住宅，抛开市场操作利润，以成本价的形式给会员，给会员以最大的让利与实惠。为此，他们与相关部门合作，做了许多前期准备工作，并拿出了预计竞拍地块、建造小区规模、户型图、住宅和附房的均价等。
戴海滨说，做了这些工作后，参加报名的人就要按各自选定的户型，交纳不同的首付款，有了这些首付款后，协会才能有足够的资金去竞拍土地，接下去才能按计划开工建造，最后按期交房。这一操作流程，对习惯于购买商品房的人来说就有些不习惯了，因为购买商品房时最起码是已知建房地块的，而个人合作建房交钱时还不知道建房地块在哪，这多少让人觉得不放心。也正由于这种不放心，让一些人迟迟不愿交纳首付款，从而影响了拍地资金的筹集，使整个个人合作建房陷入僵局。
好在市场营销协会是一个全国性的系统组织，长三角市场营销峰会理事会拥有包括金华市市场营销协会在内的23个地级市的成员单位，各成员单位保持着紧密的联系。温州市场营销协会成功运做的个人合作建房模式——“温州模式”也通过各成员单位迅速在全国推广开来。金华市场营销协会也就是在这种情况下，请来了“温州模式”的操盘手赵智强来金华传经送宝。
解剖“温州模式”流程
一、温州个人合作建房“路线图”
2005年4月，赵智强发起的“温州个人合作建房联盟”正式成立，成员260人。
他们以温州市市场营销协会（以下简称营销协会）的名义，组织个人合作建房，所有参与者预存20万~30万元不等的资金，他委托当地一家银行监管，并将拿地、建设事宜委托当地一家房地产商运作。在赵智强和他的伙伴们的操作下，合作建房的“温州模式”有了清晰的“路线图”：1.以温州市市场营销协会为发起人，组建合作建房平台，作为建房主体，和每个参与合作建房者签订合同。2.参与合作建房的个人和营销协会都在指定银行设立账户，然后与银行签订资金托管协议。个人资金打入营销协会账户时，协会向个人出具托管证明，规定资金只能用于土地投标、建房并在买地失败后返还到原个人账户上，确保个人的资金安全。3.由营销协会出面，将拿地与建设程序委托一家有资质的房地产公司，先签订资产信托协议，委托开发商参与土地竞拍，招拍挂成功拿地后，进入正常的房屋建设阶段。这期间，因为有合法的信托协议，拿地、建房的控制权还掌握在合作建房者手里。4.支付开发商总投资2%的费用，而营销公司则抽取总投资3%的费用。5.房屋建好后，由营销公司和房产公司签订“商品房预售合同”，因房源都有房东，房屋分配则按照缴纳资金的先后顺序进行；对于建设的门面房，所有合作建房者有权按照市场价出售，获得现金。
二、温州合作建房“经济账”
2006年11月15日，赵智强带领的合作建房组织，委托一家正规房地产公司，花费1.0458亿元，拍得一块23亩的国有土地，开了国内合作建房的先河。这是一块面积较小的土地，大型房地产开发商无意在此开发房产。在没有任何对手的情况下，赵智强成功拿地。随后，合作建房进入封闭运作阶段。“我们的总投资在1.6亿元。”赵智强说，其间，他们委托待建房屋的房产公司将从中收取2%的建设费用；而运作中的其他费用和咨询公司的费用，则收取总投资的3%。“这3%的管理费用，其具体用途是不透明的。”赵智强笑了，和其他房地产开发公司一样，合作建房也要和各级部门、单位打交道，实际操作中会遇到很多不可预知的情况，而这些情况就是建房中普遍存在的灰色支出。“据我了解，一般情况下开发商的灰色支出在5%以上。”赵智强曾经在海南做过房地产，他对灰色支出很了解。
赵智强和他的伙伴筹划在这块地上建一幢高层住宅，规划面积为2.5万多平方米，260户住宅，临街商铺面积约2800平方米。“我们打算将商铺一次性卖掉，这样一来，我们的住宅每平方米成本价就降到5300元，而周围商品房的均价已达到30000多元每平方米。”赵智强算了算说。
三、温州模式流程：成立公司作为建房主体、指定银行设立账户并签订资金托管委托协议、委托有资质的房地产公司参与土地竞拍、拿地后开始建设房屋、支付房地产公司2%费用、按约定分配房源。
赵智强传授合作建房技巧
“个人合作建房必须依托一个负责牵头实施的载体或平台，才有今后诸如签定协议的对等资格，而这个平台和载体由拥有众多会员单位的营销协会一类社团组织充任再合适不过。”赵智强认为，有了协会这个平台，还得有银行介入，资金才能得到安全保证，才能让参与者定心。所以”温州模式“一开始就争取到银行的大力支持，由银行来监管资金安全，所有参与者在指定银行开户，账号和密码都是个人的。在存入首付款后，协会才会让你去看准备竞拍的地块。而在这之前，所有的参与者都不知道准备竞拍的地块到底在哪，且报名参与时协会就与他们签定保密承诺书，承诺不能向任何人透露有关个人合作建房的任何信息，否则取消参与资格。看地后，就着手拍地准备，这时就得低调，看中哪块地块一点也不能向外界透露，因为如果有恶意竞争者，拍地时会遇到许多意想不到的问题，像北京的于凌罡每次都将看中地块高调向外界宣布，结果多次败倒在拍地环节，而使得合作建房至今只是停留在一句口号上。正是吸取了这个教训，所以他们操作时保密工作做得非常好，拍地时没有竞争对手，很顺利地拿到了位于温州上江路14号的一块25亩的土地。拍下土地，就被视为合作建房破冰的关键一步，接下去的事情对有房地产开发经验的他来说就很顺利了，那就是委托有资质的开发公司代建以确保房屋质量。
“高调起步，低调拍地，这是个人合作建房能否取得成功的关键。”赵智强总结说，目前无论是在政策上，还是民间舆论，对于合作建房始终都无一个定论。从法规上看，合作建房并没有被明令禁止；但其操作方法却无法可依。关于个人合作建房，都是各个地方的带头人摸着石头过河，所以关于合作建房的模式，在不同的城市也有着不同的版本，但“温州模式”无疑是得到各地追捧的，沈阳、上海、北京、成都、郑州等地目前就拷贝温州的经验。
毛根芝盛赞个人合作建房是条好路子
市政协副主席毛根芝认为，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的出台，明确提出以城市低收入家庭为对象，进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，到“十一五”期末，力争使低收入家庭住房条件得到明显改善。应该说，政府把房地产调控的主要着力点，放在改善低收入家庭的住房条件，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难上。在政府关注民生、以人为本的大背景下，个人合作建房肯定会受到人们的欢迎。金华是全国宜居城市，解决不同人群的住房问题，合理的价位很重要。原来就有政府搞的经济适用房、廉租房，现在又出现了民间自发搞的个人合作建房，这是一条满足不同市民住房需求的好路子。市市场营销协会为会员企业留住人才、解决人才住房问题搞的个人合作建房的做法值得肯定。他希望市市场营销协会在今后的动作过程中，要处理好与政府相关部门的关系，对参与人群也要作一定的条件限制，以进一步完善个人合作建房，把好事办好，真正办成利国利民的好事。
金华个人合作建房将吸取温州经验
市市场营销协会秘书长戴海滨说，吸取温州营销协会的成功经验并结合金华本地的特点，现在已经有了一个初步的方案。
当记者问及具体细节时，他透露说，将要建造的小区位于市区江南二环内，楼盘为多层纯住宅项目，土地属出让用地，容积率在1.5左右（以规划部门审批为准），共计190套，住房价格比周围楼盘便宜30%左右。现在协会已经与市交通银行合作，由银行监管资金安全，各参与建房户正按各自选定的户型在该银行存入不同的购房款，该款项由协会、银行、律师事务所三方监管下进行专款专用。余款由交通银行办理按揭贷款手续，不需贷款的客户在房屋主体完成后15天内一次性付清余款。如协会在三个月内完不成合作建房的，则在今年12月1日开始返还本金本息。对参与者关心的房屋质量，他说已经聘请了信誉较高的一家建筑公司来承建，市监理公司监督质量。
