2008年5月4日　　星期日阴雨
物业验收中，很多的问题暴露出来，涉及小区业主生命财产安全，涉及经济责任的承担等问题没有实质性明确落实，前期物业公司在没有移交的情况下，以对小高层住宅、商业店铺、办公写字楼等处停止管理，使得五一节期间到处都是垃圾。
验收后，根据市建设局的要求，我们将暴露出的主要问题及我们的意见报市建设局，现公开如下：
关于物业验收中发现的主要问题及处理意见

市建设局：
根据2008年4月22日的会议精神，4月25日在贵局房开处、法规处、城中街道、后街居委会等部门领导的监督指导下，两街小区进行了物业验收。验收中，乐邦物业公司、信华物业公司积极配合，进展比较顺利，但由于时间紧、点面广、项目多，同时落实贵局领导“抓大放小”的要求，主要对用电、消防、电梯、排水、两广场景观等设施设备、共用部位、绿化等进行验收。现将验收中发现的主要问题及处理意见汇报如下：
一、发现的主要问题
（一）、消防设施设备损失严重，消防隐患突出。现场验收，丢失消火栓配置的枪头139只、水带62条、消火栓接口1只、10只消防箱门窗破损，主要集中在两个广场。小区的灭火器内装的干粉全部过期失效，同时少灭火器17只。乐邦公司收有枪头75只，水带47条。实际缺枪头64只、水带15条
（二）、欠费停电。由于欠交电费被停电，在进行各种设施运行验查时，只能临时联系通电，特别是两广场的一、二楼的共用部位，由于没有电，不能及时验查，耽搁时间较长。
（三）、共用部位
1、共用部位出租未到期合同有4份，其中由乐邦、力科公司各签订2份合同，涉及未到期（时间从2008年4月30日算起）租金共52266元（乐邦签的47208元，力科签的5058元），还有保证金13800元（乐邦签的6800元，力科签的7000元）。
2、明月苑2处计面积311.28㎡的共用部位被侵占。物业资料标明明月苑2个单元配有自行车库（一单元是乐邦公司的办公用房，二单元被出租），其属业主共有，这不仅是贵局认同，也是行政诉讼中被法院认定的，但在验收时，乐邦公司称不属共用部位，属开发商所有，并出示了产权证复印件（金房权证婺字第六0245059号），该产权证经金华房产网查实。该房产证载明：房屋所有权人：浙江金龙置业有限公司，房屋坐落：后街明月苑，产别：其他产，幢号：FZ，房号：2-904，房屋总层数：9，所在层数：9，建筑面积：153.69平方米，附记页载明：辅房88.13平方米、223.15平方米，办证时间：2008年4月2日。我们认为该房产证无效，理由：①该房号虚构。明月苑2个单元，从三楼开始为住宅，每单元每层建有住宅4套，在编房号时，避开所谓不吉利的“4”字，房号编为：层数+01或02或03或05而成，所以现实中房号2-904房并不存在，是虚构的。其实质是用合法化面具掩盖开发商非法侵占业主财产的行为。②其背离了国家有关辅房不能单独办理产权证的规定。③这是一种侵占业主财产的违法行为。
3、两广场的停车位，说是属开发商所有，乐邦公司不进行验收。现宾虹地下一层车位（房）是书店、网吧和百货店，据说被开发商出售，已做了房产证，宾虹地下二层车位和西华的现停车场（库）属开发商。我们认为停车位属业主的共用部位，理由：一是《土地出让合同》、《规划设计条件》和《规划设计要求》三个规划审批文件都有建筑公益工程的规定，其中明确宾虹、西华区块分别配建1400㎡和1500㎡的地面（地下）停车场（库）的规定。二是物业资料标明的宾虹地下二层都是车库。三是规划规定的二广场的停车位在哪里？
（四）设备设施损坏严重。宾虹广场喷泉中间部位能喷水，而灯光设施、音响设施、外圈喷水设施已损坏，5只“跳跳泉”已用废板盖上，内有很多的垃圾，外表已破烂不堪，说是已超使用期报废了。西华广场中间的路灯、地灯已损坏，一些地灯的玻璃变成了水泥，叠泉西边2只水泵已损坏，管道破裂。后街天桥线路和灯具都已损坏，二广场共用照明开关、灯具损坏较多，未作具体统计。两广场二楼商铺位于中间的空调外机位的百叶窗防护盖少了176片，安全隐患突出，为确保小孩的安全，业主对楼梯口的空调外机位钉木条防护，沿街的同样有不少损失，因栏杆翻越不便未进行具体验查。两广场商铺的走廊灯绝大多数已损坏，三楼低矮的路灯也都已损坏，住宅有10个单元楼道安全门对讲系统无法使用。住户辅房电线全被偷盗，入内伸手不见五指，影响了164户业主的使用，因无电，造成本次验收无法对西华广场西面的排水泵进行检查。小区监控设备落后，图像不清晰，两广场有4块没有图像，默相苑的探头被拆。雅堂商铺用水与公共用水是同一水表计量。
（五）电梯没有及时年检，影响使用。两广场6台扶手电梯2008年已超过年检规定时间未年检，4号电梯2007年都没有进行年检，西华广场西面电梯玻璃破裂，无法起动验查，不知其性能是否完好。店中店扶手电梯由用户自行管理，现未使用，未进行验收。
（六）没有绿化整体验收资料。按规划要求，小区绿化面积应不少于8357平方米，而实际到底有多少绿化面积不清楚。现有物管资料中，只能在《建设工程竣工验收单》中看到“抓紧绿化面积落实”、“绿化面积不足”、“要千方百计完成绿化面积”、“要抓紧完善绿化设施”等验收意见，但没有具体的绿化面积和整体的绿化验收结果，乐邦公司称不知道绿化面积及其资料。
（七）、卫生差。小区的化粪池从未进行清理过，有的污水溢出已达半年之久。两广场二楼的公厕管道堵塞，粪便堆积，辅房通道垃圾成堆，污水道堵塞，卫生极差。
（八）房屋质量问题。默相苑3701室屋顶漏雨已半年多，西华广场二楼商辅有4处渗漏没有解决。靠后街宾虹广场店中店北侧台阶下沉裂缝，框架柱也已裂缝。
二、我们的意见、建议
1、涉及有关责任重大和费用较多的问题，如：消防设施设备、拖欠电费、电梯的修复年检和商辅空调外机安全防护盖、辅房照明设施等问题，应尽快给予解决，否则，我们难以要求新聘物业公司进驻小区。
2、由乐邦（力科）公司收取的共用部位租金，未到期部分及保证金应全部交给新聘物业公司，原租赁合同继续履行，否则终止原合同，进行重新招租，过去租用出现的矛盾由乐邦公司负责。乐邦公司没有提供出租合同的共用部位，按未出租处理，由新聘物业公司负责招租，如有遗留问题，由乐邦公司负责。要求政府部门明确二广场2900㎡的停车位，解决小区停车难问题，要求市建设局应立即纠正类似虚构房号，违规产权登记，侵害业主共用财产的违法行为，将共用部位归还给业主，并对有关责任人予以严肃处理。
3、在物业交接前，乐邦公司应负责清理辅房通道内的垃圾和化粪池的工作。建议政府主管部门给予一定的价格优惠政策，使小区的环境卫生面貌尽快得到改善。
4、要求市绿化办能提供小区绿化验收的有关资料。乐邦公司应将绿化成活率保证金移交给新聘物业公司，用于绿化补种。
5、按规划西华广场一楼的公厕属市环卫部门，乐邦公司已办理了移交手续，要求市环卫部门接收管理。
6、房屋渗漏修理费用，要求从开发商向主管部门交纳的维修保证金中支出。房屋下沉裂缝应查明原因修理。
7、乐邦公司提出2004年—2007年业主未交物业管理费问题。我们认为：①、不是业主不交物管费，而是不接受乐邦公司单方强加给业主的物管收费标准，即没有达成收费协议，属行为正当，而乐邦公司给业主扣上了“不交物管费”的罪名，为此，要求乐邦公司向业主道歉。②、业主与物管公司的权利、义务都是平等的，作为小区业主，既有交纳质价相符，双方协商一致费用的义务，又享有合法财产的权利。双方应平等清算账目，该业主交的费用，由业主交纳。由于乐邦公司不依法移交，给业主造成的一切损失，应承担赔偿责任。③、乐邦公司提供的收费情况不全，小高层收费情况也应向业委会提供而不提供。④建议行政主管部门依法办事，协调收交费问题。
8、乐邦公司向多层住宅业主收取设备设施运行费，属违规行为，要求予以退还。
恳请主管部门为两街小区的安定、和谐、整洁、繁荣，采取有效措施，使新聘物业公司能尽早、顺利进驻。
当否？请批复。

两街小区业主委员会

二00八年四月二十七日


报：陈市长、市委组织部蔡部长、市信访局、城中街道、后街居委会

这么多问题不是一天出现的。建设局是干什么吃的？

2008年5月5日　星期一　阴天
在没有进行物业移交的情况下，乐邦公司停止了垃圾清运（欠环卫处钱，小区垃圾一直由其自己清运），小区到处都是垃圾，引起了新闻媒体的关注，今天上午除关心两街小区的《经济生活频道》台外，还有《新闻频道》的“小周热线”记者，都到小区采访，真实反映小区的卫生情况。
同时，据说上午市长到江北商业区视察了解“创卫”情况，很多业主自发搜捕市长的行踪，一旦发现，想让市长到小区看看，但一直到吃中饭都未发现目标。

2008年5月6日星期二   晴天
从物业验收中暴露出的问题，对损坏的设施设备进行修复、维护的费用进行了初步测算，因两个广场景观设施和监控设备比较复杂，一时难以测算外，其他常用设备设施要恢复正常运行，需要投入大量人力、财力，需花费用约16万元。

2008年5月8日　　星期四　　阴雨
今天早上6点半陈市长率领政府有关部门领导到宾虹广场察看环境卫生情况，现场询问了情况，听取了后街居委会主任的简要情况汇报。婺城区委书记也带带有关部门一起到场，并特地到西华广场住户的储储室查看了成堆的垃圾，询问相关原因，要求街道将情况形成材料报区委，每位领导一份。据说下午又到居委会作进一步了解，以便解决小区无人管理的局面，为新聘物业早日进驻小区，彻底改变环境卫生进一步恶化的局面。
小区的环境卫生问题已经引起市区领导的高度重视，希望小区物业移交问题能早日解决。

政府主管部门近期为我们小区新老物业移交事宜，正积极进行各方协调，进展顺利，我们表示由衷的感谢，相信问题一定能够得到妥善解决。

敬告新物管公司:你们进驻后对于设计没有停车位的小区如果允许车辆乱停、占消防通道、影响有车库的车辆正常出入、绿地改成停车地。以上现象出现被侵害利益的业主将拒绝交纳物业管理费。

2008年5月28日，星期三，雨
经不懈的努力，业主自主选聘的物业公司终于艰难进驻小区。
由于我们小区所处市区江北黄金商业圈，经商有着得天独厚的优势，所以前期物管一方面大叫严重亏损，另一方面一直赖着不肯走，在小区混了六年多。在4月25日物业验收中出现的问题，充分证明其不具备经营两街小区的能力和水平。根据市建设局“按现状移交”的意见，5月23日开始移交。移交难，难移交，这本是我们意料之中的事，但实际又比预料更难百倍，什么法规、纪律统统没用，根本起不到约束一些人行为的作用。到5月26日，在移交不顺利的情况下，为防止共用设施设备再受损失，新聘物业公司应我们的要求，开始派人对小区实施夜间巡查。虽然移交的句号尚未划上，新聘物业公司为了不影响金华创卫大局，今日正式进入小区展开工作。

2008年5月29日　　星期四　　多云
由于前期物业管理中遗留下来的问题较多，移交也不是很顺畅。要使一切正常运行，很多事宜需要业委会和新聘物业公司认真对待和处理，需要全体业主的支持和谅解。为使业主进一步知晓情况，帮助并监督我们的工作，我们将情况浓缩了几点，公开张贴先告知业主。全文如下：

各位业主：
2008年3月25日经业主大会选聘的金华市信华物业公司，于今日正式进驻我们小区。我们相信小区的经营、生活环境在大家的共同努力下将会走向正常运行。现就有关事项先告知如下：
一、由于前期物业公司遗留的问题比较多，毁损共用物业修复需要一定的时间，并要投入大量的人力、财力、物力。由此，我们要求信华物业公司按照“恢复正常秩序、突出安全重点、逐步修复完善”的基本原则开展工作。当前，工作中肯定会碰到很多的问题，需要大家共同努力、相互支持、互相谅解。
二、根据小区的特点，建立健全管理制度，做到有章可循。业主要自觉遵守制度，照章行事。个人对某规定有看法，可以提出，但修正前仍应自觉遵守。
三、为了家院整洁，搞好“创卫”，大家应自觉做好环境保洁工作，垃圾投放到规定点，不要随意丢弃，人人争当文明使者，户户争创文明家庭。
四、公共财产（物管用房、共用部位、户外广告位、停车场位等）属全体业主所有，个人应有偿使用的义务。共用部位的收益除用于弥补物管费不足外，其结累部分，可用于小区建设和物业维修，以减轻业主的负担。目前，主要是用于处理前期物管遗留下来的被损坏的物业等修复费用。
五、本期物业选聘时间：从2008年5月30日到2011年12月31日，物业收费标准：多层住宅为0.25元/㎡月，其他为1元/㎡月，交费时间定为每年的7月10日前，届时，望业主自觉交费。服务有明确要求，《物管合同》因篇幅长，具体内容请详见《业主手册》。
我们拟将小区业主规约、管理制度和物业管理合同等有关事项，编印成《业主手册》，持投票权的业主每人发一册。为了小区的长治久安，为了业主的共同利益，为了繁荣小区商业氛围，也为了小家的安居乐业，我们希望大家以大局为重，珍惜维权的成果，自觉化解业主间、邻里间的一些矛盾，做到不利小区建设的话不说，不利小区建设的事不做，在社区的直接领导下，争取以最短的时间，使小区的优势得到充分发挥，实现业主的财产保值、增值。业委会的一切活动都公开，并接受监督，希望业主为小区的建设出谋划策，集思广益，与自主选聘的信华物业公司通力协作，精诚团结，相互支持，共创美好的明天。

　　　　　　　　　　　　　　　金华两街小区业主委员会

　　　　　　　　　　　　　　　二00八年五月二十八日

[ 本帖最后由 两街业委会 于 2008-5-30 10:58 编辑 ]

今天的《金华日报》刊登了《金华市区物业管理办法》，应该学习，了解其基本内容。
《办法》第三十条规定：物业服务公司在从事物业管理过程中应当保持物业管理区域内房屋及共用设施设备完好、环境整洁优美、公共秩序良好，保障物业使用方便、安全.....。但没有明确物业服务公司在其管理过程中，造成共用设施设备损坏严重的，该承担什么责任、业主的共同财产怎么保护等有关规定。

[ 本帖最后由 两街业委会 于 2008-7-10 10:00 编辑 ]

2008年7月17日　星期四　晴高温炎热
为促进小区建设，构建和谐小区，激励业主了解、关心自己小区的建设，维护共同的利益，我们编印了《金华两街小区业主手册》，最近委托由业主自主选聘的信华物业公司发给业主。希望大家能抽点时间阅读知晓，以便日常生活自觉遵守，并对业委会、物管公司的工作进行监督。
《业主手册》中有：业主公约、业主大会议事规则、物业服务合同、小区管理制度（补充）、业主自用部分特约服务收价目表、物权法第六章、国务院物业管理条例、浙江省物业管理条例等内容。还有几名开场白即前言，现转如下：两街小区是全体业主的共同家园，营造一个安全而整洁、和睦而舒适的生活、经营环境是我们的共同心愿。通过《业主手册》内容的编辑，以法规和制度约束相互间的行为，为促进、营造小区的整洁、繁荣提供有效保障。小区是我家，建设靠大家。建设好小区的环境，要靠全体业主的共同努力，只要我们每个人自觉依法而行，按制度办事，正确对待民主与集中、少数与多数、目前与长远的关系，在维护自己合法利益的同时，不损害他人的利益，那么凡事一定都好办。“远亲不如近邻”，成为两街邻居都是缘，每个人都应珍惜这种缘份。在充满矛盾的现实生活中，咀嚼古训“家和万事兴”、“一争两丑，一让两有”的哲理，互相间更应关心和帮助、包容和谦让、理解和支持、沟通和合作。通过大家的努力，使两街更繁荣、更和睦。
由于《物权法》颁布和国务院《物业管理条例》的修订，《业主公约》和《业主大会议事规则》中与修订后的《国务院物业管理条例》有冲突之处，应以法规为准。

2008年9月10日　　星期三　　晴
业主依法维护自己的合法权益没有错。而在金华业主维权道路实在坎坷，滥用职权、知法犯法、偷换概念，千方百计保护开发商的不法利益，草民何耐？

昨天我们默相苑小区有户人家煤气灶不小心着火了,好像消防车开不进来喂,还好火不大,要是以后着大火了怎么办哦,物业为什么要允许小区通道车满为患呢?万一的后果谁来付呢？物业吗？

[ 本帖最后由 透明青苔 于 2008-9-16 22:11 编辑 ]

2008年9月18日　　星期四　　天晴热
　　消防安全意识，不可丝毫放松。此次业主家里发生失火，好在业主有一定的消防知识，会使用灭火器，进行了有效的自救，也好在新聘物业公司进驻后及时将更换了已失效的灭火器，发挥了作用。没有酿成大祸，算是幸运。
　　小区的管理，一方面物管公司应依法、照规章实施，尽责尽职；另一方面业主要支持、配合物业公司开展工作，同时还应监督物业公司的工作。两者齐心协力，实施有序管理，对大家都有利。消防车难进小区，是小区建设规划不到位，无停车位。而今，业主的车子只好停在通道上，加上有的业主配合不够，不听指挥，乱停车的问题时有发生，通道被堵了，消防车就进不了。
　　小区业主有缘生活在同一条件的环境中，应该顾全大局，应珍惜这种缘份，应互相关心和帮助，互相包容和谦让，互相理解和支持，多做奉献，共同构建和谐的家院。

规划不到位，无停车位是事实，但消防车进不了小区也是事实，在业主的生命财产面前物业应该有责任想办法让两者协调起来，这个不是靠缘分就可以顾全大局的，构建和谐家园靠的是业主和物业的共同努力，无端的指责别人是解决不了事情的，我不知道你是哪个小区的业主，我只知道消防车开不进来最后吃亏的还是我们默相苑的所有业主。再说配合问题，自从消防车开不进来，保安室前面停过车吗?确实，停车问题一直是小区的难题，但为什么一定要把责任推到业主身上呢？这难道靠业主单方就可以解决的吗？

[ 本帖最后由 ghj 于 2008-9-18 13:18 编辑 ]