刘记者，我们是金华两街小区业主委员会，今年11月27日经过广大业主努力，小区召开了业主大会，改选了业主委员会，（原业委会2003年成立，是物业公司操纵下的傀儡，既不为业主说话办事，也不能依法维护业主的合法权益，因此，业主联名要求改选）。我们依法通过正常的途径向物业公司（该物管公司是开发商的一个下属企业）索取属于我们业主的物管用房及小区有关的物管资料（这些资料二年前就应该向业委会移交的），但物管公司就是拒不移交。我们在依法维权的道路上艰难前进，现能否向你借论坛一角，开个置顶贴，我们会以日记形式，将我们的维权进程在网上公布，不知可否？

[此贴子已经被作者于2006-11-23 20:47:55编辑过]

12月15日，星期四，天气晴朗。
两街小区业主采取了一次集体维权行动，大家的心情似乎好了许多。
到今天为止，新一届业主委员会已成立半个多月了，工作千头万绪，还没有理出头绪来。
对于当前存在的成立业委会难、自主选聘物业难、讨要合法权益难的问题，我们虽然早有思想准备，但是实际困难远远大于想象，这三难是业主对垒物业企业的三大难题。就拿我们来说吧，碰到的第一个障碍是：前期物业企业拒不移交物业管理相关的资料。而物业管理资料是业主委员会开展工作的必备条件，首先要了解小区的占地面积、建筑面积、物业类别、业主总数等基本情况，这是开展工作的基本依据。自业委会改选后，连个办公场地都没有。为能尽快展开工作，在一周内，业委会向乐帮物业发送了8个书面函件，他们除提供了一个业主代表会场地外，其余事项均无下文。在交涉无果后，我们向市建设局房地产开发管理处作了反映，请求帮助解决。建设局分管的同志督促乐邦物业向业委会移交有关物管资料，仍遭到乐邦物业的拒绝。

好贴，让我们也长长法律知识

[此贴子已经被作者于2005-12-16 21:02:52编辑过]

12月16日，星期五，依旧阳光灿烂。
在这半个月的时间里，匪疑所思的事接二连三的发生，在市建设局房地产开发管理处的办公桌上出现了三份成立业委会的备案文件（均是两街小区的），《国务院物业管理条例》第九条规定，“一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。”两街小区是金华市政府的重点工程，地处金华江北繁华商业区，乐邦物业把小区当成某些人的摇钱树。所以，当新的一届业主委员会开始依法维护业主合法权益的时候，奇怪的事情就发生了。明月苑、禾嘉苑、莲花大厦在一些别有用心人的策划下，分别在各自区块召开了所谓的业主大会，要另成立“业委会”，该行为违反了国务院物管条例的规定。参与召集这些所谓的业主大会的成员竟有市建设局的干部，这不能不让人感到惊讶，这些建设部门的国家公务员难道连这起码的法律常识都没有吗？如此在工作中他们怎么履行职责呢？值得庆幸的是，房地产开发管理处的干部明确地拒绝了他们的备案。
相应法规：（业主大会规程第三条“一个物业管理区域只能成立一个业主大会，业主大会由物业管理区域内的全体业主组成”第十五条“业主大会应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加”）

[此贴子已经被作者于2005-12-16 23:07:08编辑过]

12月19日，星期一，晴
通过几天的明查暗访，我们初步了解到两街小区共用部位、物管经营用房的出租及广告收益，每年达近百万元。近几年来，这些本该属业主所有的收益，全部被物业公司占有。对此，知情业主极为气愤，有的提出要采取强硬措施，收回公用部位的出租权；有的提出要组织业主集体到市政府，找市领导解决，再不行到省政府。我们认为业主的心情可以理解，但还是以理性的、冷处理的办法解决为好。应该由业主委员会向政府主管部门反映，从正规的合法途径解决为好。所以，一方面做好说服工作，另一方面找市建设局领导，反映情况，要求帮助解决。
下午，我们到市建设局，找到夏局长，夏局长办公室有很多人，我们作了简要汇报，然后将准备好的书面材料交给夏局长。夏局长说他会和分管的孙金荣副局长交待，由孙金荣副局长办理。

12月20日，星期二，多云
在维权过程中，我们听说，金华很多小区的房屋维修基金去向不明，物管经营用房不到位。开发商指定的物管企业都是其下属企业，业主想要选聘自己满意的物管企业谈何容易。有很多时候金钱和权力比法律来得便捷许多，在我们两街小区，经营着这黄金宝地的除了乐邦物业以外，还有一家力科投资公司，也是开发商旗下的子公司。乐邦物业公司是开发商为出售两街小区商品房而组建的物管公司，力科公司是开发商为在两街小区经营赚钱而设立的，物管公司80%的力量为力科服务，却要住宅业主承担62%的物管费；乐邦物业和力科公司将应归业主所有的公用部位、物管用房的出租收入和出租广告收入全部拿走，而要开支的地方却在乐邦帐上列支，造成乐邦亏损，再以亏损为由，要提高住宅业主的物管收费。所以，物管公司当然不肯将共用部位、物管用房交还给业主。乐邦物业是家注册资本五十万元的企业，2004年自报亏损七十万元、2005年预计亏损五十万元的情况下，还要坚守两街就不难理解了。说白了，乐邦、力科是“两块牌子，一套人马。”
今天，上午刚上班，就给市建设局分管领导孙金荣副局长打电话，先打办公室没人接，后打手机，要求将小区物管问题向他汇报，孙副局长说要先看业委会送去的材料，叫我们找房地产开发管理处，余处长、张处长都在。下午，再给孙副局长办公室打电话询问，孙局长回答：“你们找张处长就行了，我已把材料批到开发处去了”。

中华人民共和国物业管理条例（草案）
国务院法制办公室二OO二年十月二十一日向社会大众公布征求意见稿）

　　第一章 总则

　　第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法益，改善人民群众的生活和工作环，制定本条例。
　　第二条 中华人民共和国境内的物业管理活动，适用本条例。
　　本条例所称物业管理，是指物业管理企业按照物业服务合同约定，通过对房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理，以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，为业主提供服务的活动。
　　第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择专业化的物业管理企业。
　　第四条 国家鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理水平。
　　第五条 国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。
县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

　　第二章 业主及业主大会

　　第六条 业主在物业管理活动中，享有下列权利：
　　（一）参加业主大会会议，享有表决权；
　　（二）业主委员会成员的选举权和被选举权；
　　（三）监督业主委员会的工作；
　　（四）监督物业管理企业履行物业服务合同的情况；
　　（五）监督物业共用部位、共用设备设施维修基金（以下简称维修基金）的管理、使用；
　　（六）法律、法规规定的其他权利。
　　第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：
　　（一）遵守业主公约、业主大会章程；
　　（二）遵守物业管理区域内共用部位和共用设施的使用、公共秩序和公共环境的维护等方面的规章制度；
　　（三）执行业主大会的决议和业主大会授权业主委员会作出的决定；
　　（四）按照国家有关规定缴纳维修基金；
　　（五）按时缴纳物业服务费用；
　　（六）法律、法规规定的其他义务。
　　第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。
　　业主大会是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治组织。
　　第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。
　　物业管理区域的划分办法，由省、自治区、直辖市人民政府制定。
　　第十条 在一个物业管理区域内，有两个以上业主且交付物业买受人的物业建筑面积达到50％以上的，建设单位应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处的指导下，组织业主成立业主大会，并选举产生业主委员会。
　　业主在首次业主大会会议上的投票权，按照业主所拥有的物业建筑面积确定。
　　第十一条 业主大会履行下列职责：
　　（一）审议、修订业主公约和业主大会章程；
　　（二）选举、罢免业主委员会成员，监督业主委员会的工作；
　　（三）选聘或者解聘物业管理企业；
　　（四）审议维修基金续筹、使用方案，并监督其实施；
　　（五）听取和审议物业管理工作报告；
　　（六）制定、审议和修改所在物业管理区域的物业维护、使用等方面的规章制度；
　　（七）法律、法规或者业主大会章程规定的其他有关物业管理的职责。
　　第十二条 业主大会会议应当有物业管理区域内代表1／2以上投票权的业主参加，方可召开。业主可以委托代理人参加业主大会会议。
　　业主大会作出的决议，必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。业主大会作出修改业主大会章程、选聘或者解聘物业管理企业、维修基金续筹、使用方案的决议，必须经代表2／3以上投票权的业主通过。
　　第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
　　业主大会定期会议应当按照业主大会章程的规定召开。经10％以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
　　第十四条 召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。
　　业主委员会应当做好业主大会会议记录。
　　第十五条 业主大会的决议对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主大会的决议不得与法律、法规相抵触。
　　第十六条 业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：
　　（一）召集并主持业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
　　（二）与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；
　　（三）听取业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；
　　（四）监督业主遵守业主公约；
　　（五）业主大会赋予的其他职责。
　　第十七条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的街道办事处和区、县人民政府房地产行政主管部门备案。
　　第十八条 业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。
　　业主委员会成员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力和必要工作时间的业主担任。
　　第十九条 业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理及业主的公共利益等事项依法作出约定。
　　业主公约对全体业主具有约束力。
　　第二十条 业主大会章程应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成等事项依法作出约定。
　　第二十一条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决议、决定，不得从事与物业管理无关的活动。
　　第二十二条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反本条例和业主公约的有关规定。
　　第二十三条 业主大会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
　　在物业管理区域内，居民委员会依法履行自治管理职责时，业主应当接受相关居民委员会的管理。
　　第三章 前期物业管理
　　第二十四条 本条例所称前期物业管理，是指业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效前，建设单位选聘的物业管理企业实施的物业管理。
　　第二十五条 建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约、选聘物业管理企业，签订前期物业服务合同。
　　第二十六条 建设单位制定的业主临时公约，应当在物业销售前向物业买受人明示。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对业主临时公约予以书面承诺。
　　第二十七条 国家鼓励建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质等级的物业管理企业。
　　住宅物业所在的物业管理区域的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质等级的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质等级的物业管理企业。
　　第二十八条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同的内容。
　　第二十九条 前期物业服务合同至业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效时终止；但是，前期物业服务合同期限最长不得超过3年。
　　第三十条 业主依法享有的物业的共用部位、共用设备设施的所有权或者使用权，建设单位不得转让给他人。
　　第三十一条 物业管理企业在承接物业时，应当对物业的共用部位、共用设备设施进行查验。
　　第三十二条 建设单位和物业管理企业办理物业承接验收手续时，应当向物业管理企业移交下列资料：
　　（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
　　（二）设备设施的安装、使用和维护保养技术资料；
　　（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
　　（四）物业管理所必需的其他资料。
　　物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主或者业主大会。
　　第三十三条 建设单位应当按照规定在物业管理区域内提供必要的物业管理用房。
　　第三十四条 建设单位应当按照国家规定的保修期间和保修范围，承担物业的保修责任。

　　第四章 物业管理服务

　　第三十五条 物业管理企业应当具有独立的法人资格。
　　县级以上人民政府房地产行政主管部门应当根据物业管理企业的注册资本、专业人员和物业管理业绩等，对物业管理企业核定资质等级。
　　物业管理企业应当按照核定的资质等级，承揽相应的物业管理业务。
　　具体办法由国务院建设行政主管部门制定。
　　第三十六条 国家实行物业管理专业人员职业资格制度。
　　第三十七条 一个物业管理区域的业主大会，应当委托一个物业管理企业实施物业管理。
　　第三十八条 业主、业主大会选聘物业管理企业的，应当与物业管理企业订立书面的物业服务合同。
　　第三十九条 物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、维修基金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
　　第四十条 物业管理企业承接物业时，应当与业主或者业主委员会办理物业验收手续。
　　业主或者业主委员会应当向物业管理企业移交本条例第三十二条第一款规定的资料。
　　第四十一条 物业管理用房的所有权属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。
　　物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和本条例第三十二条第一款规定的资料交还给业主或者业主委员会。
　　第四十二条 物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务另行委托，但不得将整项服务业务委托他人。
　　第四十三条 物业服务费用由业主和物业管理企业按照合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，协商确定。
　　普通住宅的物业服务收费办法，由国务院计划主管部门会同国务院建设行政主管部门制定。
　　第四十四条 物业管理企业根据物业服务合同的约定向业主收取物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。
　　第四十五条 县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督检查。
　　第四十六条 物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务价格由双方约定。
　　第四十七条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业单位应当向最终用户收取有关费用。
　　物业管理企业可以接受公用事业单位的有偿委托，代收有关费用。
　　第四十八条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。
　　有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
　　第四十九条 物业管理企业应当加强对物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业应当及时向有关行政管理部门报告，协助作好救助工作。
　　物业管理企业疏于管理，未能履行物业服务合同约定的安全防范义务，导致业主人身、财产安全受到损失的，应当依法承担相应的法律责任。
　　第五十条 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门对业主、业主大会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉，应当及时处理。

　　第五章 物业的使用与维护

　　第五十一条 业主应当按照设计用途使用物业。需要改变物业设计用途的，业主应当在征得业主大会和相邻业主同意后，报有关行政主管部门批准，并告知物业管理企业。
　　第五十二条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变使用性质。
　　确需改变公共建筑和共用设施使用性质的，业主应当报经有关行政主管部门批准，并告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施使用性质的，应当在征得业主大会同意后，报有关行政主管部门批准。
　　第五十三条 业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地。
因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意；物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。
　　业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定的期限内恢复原状。
　　第五十四条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业单位，应当依法承担物业管理区域内的相关管线和设备设施维修、养护的责任。
　　第五十五条 业主需要装修房屋的，应当按照国家有关规定办理申报登记手续。
　　第五十六条 业主应当按照国家有关规定缴纳维修基金。
　　维修基金属业主所有，专项用于物业保修期满后共用部位、共用设备设施的维修和更新、改造，不得挪作他用。
　　维修基金管理办法由国务院建设行政主管部门会同国务院有关部门制定。
　　第五十七条 利用物业共用部位、共用设备设施进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益中属于业主的部分，应当主要用于补充维修基金，也可以按照业主大会的决议使用。
　　第五十八条 物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。

　　第六章 罚则

　　第五十九条 违反本条例的规定，住宅物业所在的物业管理区域的建设单位，未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门给予警告，责令限期改正，可以并处10万元以下的罚款。
　　第六十条 违反本条例的规定，建设单位将属于业主的物业的共用部位、共用设备设施的所有权或者使用权转让给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。
　　第六十一条 违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业管理企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。
　　第六十二条 违反本条例的规定，超越资质等级从事物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，处10万元以上30万元以下的罚款；可以责令停业整顿，由颁发资质证书的部门降低资质等级；情节严重的，吊销资质证书。
　　未取得资质证书承揽物业管理业务的，依照前款规定处以罚款，没收违法所得，由工商行政管理部门吊销营业执照。
　　以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处以罚款，没收违法所得，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
　　第六十三条 违反本条例的规定，未取得物业管理专业人员职业资格，擅自从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处违法所得2倍以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。
　　第六十四条 违反本条例的规定，物业管理企业将物业管理区域内的整项服务业务委托他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处委托合同价款10％以上50％以下的罚款，由颁发资质证书的部门降低资质等级；情节严重的，吊销资质证书。
　　第六十五条 违反本条例的规定，挪用维修基金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门给予警告，责令限期改正，没收违法所得，可以并处挪用数额50％以下的罚款。对物业管理企业，由颁发资质证书的部门降低资质等级；情节严重的，吊销资质证书。
　　第六十六条 违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门给予警告，责令限期改正，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款：
　　（一）建设单位在物业管理区域内不按规定配备必要的物业管理用房的；
　　（二）未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的。
　　第六十七条 违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门给予警告，责令限期改正，没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款：
　　（一）擅自改变物业设计用途的；
　　（二）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施使用性质的；
　　（三）擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地的；
　　（四）擅自利用物业共用部位、共用设备设施进行经营的。
　　第六十八条 违反本条例的规定，国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财务或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，触犯刑律的，依照刑法关于受贿罪、滥用职权罪、玩忽职守罪或者其他罪的规定，依法追究刑事责任；尚不够刑事处罚的，依法给予行政处分。
　　第六十九条 业主大会作出的决议违反法律、法规的，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门可以责令限期改正或者撤销其决议，并通告全体业主。
　　第七十条 业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律法规的活动，触犯刑律的，依法追究刑事责任；尚不够刑事处罚的，依法追究治安管理处罚责任。

　　第七章 附则

　　第七十一条 本条例下列用语的含义：
　　业主，是指房屋的所有权人。
　　物业买受人，是指与建设单位签订物业买卖合同、购买房屋的单位和个人。
　　物业管理企业，是指取得物业管理企业资质证书和工商营业执照，接受业主或者业主大会的委托，根据物业服务委托合同进行专业管理，实行有偿服务的企业。
　　物业管理区域，是指根据省、自治区、直辖市人民政府制定的物业管理区域划分办法划定的区域。
　　第七十二条 本条例自2002年 月 日起施行

浙江省物业管理条例（草案）
　2005-12-19 05:23
　　第一章总则
    第一条为规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》（以下简称国务院条例）和其他有关法律、法规规定，结合本省实际，制定本条例。
    第二条本省行政区域内的物业管理、使用及监督管理适用本条例。第三条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主与物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。第四条物业管理实行业主自治与委托物业管理企业实施专业管理相结合的原则。
    提倡和支持业主通过市场竞争机制选聘物业管理企业。
    第五条省人民政府建设行政管理部门负责全省物业管理的监督管理工作。
    市、县（市、区）人民政府房产行政管理部门（以下简称物业主管部门）负责本行政区域内物业管理的监督管理工作。
    县级以上人民政府建设规划、市政公用、城市管理、环境保护、价格、公安、民政、工商、税务等行政管理部门以及电力、供水、电信、有线电视等单位按各自职责，协助做好物业管理工作。
    城市街道办事处（乡镇人民政府）负责协调物业管理与社区建设之间的关系，协助物业主管部门对物业管理进行指导和监督。
    第二章业主及业主大会
    第六条业主在物业管理活动中，除享有国务院条例第六条规定的权利外，还有权提议召开首次业主大会会议，有权推选业主代表，并享有被推选权。业主在物业管理中，应当履行国务院条例第七条规定的义务。第七条物业管理区域根据物业的共用设施设备配置、建筑物面积、社区规模等因素划分，并由物业所在地县（市、区）物业主管部门根据下列规则确定：
    （一）新建住宅区，包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区，拥有共同的配套设施设备的，应当划分为一个物业管理区域；
    （二）旧城区规划范围内新开发建设的住宅，与周边原有住宅区房屋相毗连的，可以归并为一个物业管理区；但该住宅区内已分割成多个自然街坊或者封闭小区的，可以划分为独立的物业管理区域。第八条一个物业管理区域成立一个业主大会，并由全体业主组成。业主大会是物业管理区域的最高权力机构，讨论和决定物业管理的重大事项，代表和维护全体业主的合法权益。
    第九条物业管理区域具备下列条件之一的，应当在物业主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）指导下组织业主推荐产生业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议：（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%以上的；
    （二）首套房屋出售并交付使用已满两年的。
    业主大会筹备组由业主、建设单位和社区组织等代表组成，负责业主大会会议的筹备事项。筹备组成员名单应当自成立之日起3日内在物业管理区域内书面公告。物业管理区域内只有一个业主，或者业主人数少于所在地县（市、区）物业主管部门规定的业主人数，可以不成立业主大会，物业管理的组织形式可以由业主自主决定。
    第十条物业管理区域内业主人数较多，且召开全体业主大会会议确有困难的，可以以幢、单元或楼层等为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元、楼层的全体业主组成。
    业主小组履行下列职责：
    （一）讨论业主大会拟讨论的事项；
    （二）推选业主代表参加业主大会代表会议，表达本小组业主的意愿。
    业主小组会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。
    第十一条业主在业主大会会议上的投票权，按其拥有的住宅套数、物业建筑面积等计算：
    住宅（含别墅区）：原则上以每套住宅计一票；
    非住宅：原则上以业主所拥有的物业建筑面积计算，每满100平方米计一票；如有单独房地产权证书，建筑面积在50—100平方米的也可以计一票；但单个业主所计票数不得超过物业管理区域内全体业主总票数的30%。
    建设单位未出售或已经出售但未交付的物业，按前款规定计投票权数。
    第十二条业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，所代表的业主有书面意见的，应代为转交。凡需投票表决的，业主的赞同、反对、弃权须经业主本人签字，由业主代表在大会投票时作真实意思表示，业主本人不签字的，视为弃权。第十三条业主大会应当履行国务院条例第十一条规定的职责。业主大会可以撤销业主委员会、业主小组作出的不适当的决定。
    第十四条业主公约是业主的自治规则，可以对物业公共部位、公共设施设备的使用、维护、管理，业主的其他共同利益，业主义务，违反业主公约应当承担的责任等事项依法作出规定。业主公约自业主大会会议审议通过之日起生效，对全体业主、非业主使用人均具有约束力。
    第十五条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、业主推选权和被推选权、表决程序、业主小组的设立、业主委员会组成及任期等事项作出规定。
    第十六条业主大会会议分为定期会议和临时会议。
    业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则规定召开，但物业管理区域内有20％以上的业主提议或者根据业主大会议事规则规定，业主委员会可以召开业主大会临时会议。
    第十七条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主或业主代表因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人代为参加业主大会会议。
    业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约，业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案等重大事项，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。
    业主大会在其职责范围内的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
    召开首次业主大会会议，业主大会筹备组应当事先将会议时间、地点、议题和议程通知所在地物业主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民组织，接受通知的单位可以派代表参加会议，并给予必要的指导。
    第十八条业主大会会议选举产生业主委员会。业主委员会成员应当符合国务院条例规定的条件。业主委员会是业主大会的执行机构，依法履行国务院条例第十五条规定的职责。
    第十九条业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，召开会议必须有过半数委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。拟作出决定还应当提前3日在物业管理区域内公告，听取业主和非业主使用人的建议和意见。
    第二十条业主委员会自选举产生之日起30日内，持下列文件向所在地县（市、区）物业主管部门备案：
    （一）业主大会会议记录和会议决定；
    （二）业主大会议事规则；
    （三）业主公约；
    （四）业主委员会成员的名单和基本情况。
    所在地县（市、区）物业主管部门对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。
    业主委员会备案的有关内容发生变更的，应当按照前款规定重新备案。
    第二十一条业主委员会每届任期为3年。
    业主委员会任期届满2个月之前，应当召开业主大会会议对业主委员会进行换届改选；逾期未换届的，物业主管部门应当督促其换届改选。
    业主大会会议选举产生新一届业主委员会之日起10日内，原业主委员会应当将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。第二十二条业主委员会及组成委员未能依法履行职责或其行为损害全体业主共同利益的，物业管理区域内的业主可以根据本办法第十六条第二款规定召开业主大会临时会议，业主大会临时会议有权提出质询、撤销业主委员会所作的决定或根据议事规则改选业主委员会。
    第二十三条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，自觉接受物业主管部门的检查和监督，不得作出与物业管理无关的决定。业主大会、业主委员会的决定违反法律、法规和本条例规定的，物业所在地县（市、区）物业主管部门应当责令其限期改正或者依照国务院条例第十九条规定撤销其决定，并通告全体业主。
    第二十四条非业主使用人在物业管理中的权利和义务由业主与非业主使用人协商确定，但不得违背法律、法规、本条例和业主公约的规定。
    第三章前期物业管理
    第二十五条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位按照建设与物业管理相分离的原则，选聘具有相应资质的物业管理企业对物业进行前期管理，其中属商品房开发建设的物业，建设单位在取得商品房预售证之前选聘物业管理企业。前期物业服务所需费用由建设单位承担。
    选聘物业管理企业，建设单位与物业管理企业应当签订前期物业服务合同，并自签订之日起30日内由建设单位报所在地县（市、区）物业主管部门备案。
    第二十六条物业管理企业与建设单位签订前期物业服务合同生效后，物业管理企业应当进驻现场实施管理服务，其主要职责：
    （一）熟悉场地、管网、线路布置及设施设备功能等情况；
    （二）根据物业建设的设计方案、建设单位对业主所作的承诺条件，对照物业的配套设施、设备安装及相关场地建设情况提出建议；（三）按前期物业服务合同约定，当建设单位将物业交付业主使用时，做好业主入住的接应准备工作。第二十七条建设单位在销售物业之前应当制定业主临时公约，作为房屋销售合同的附件。
    业主临时公约应当对物业的使用和维护管理，业主义务，违反业主临时公约的责任等事项作出规定，但不得与法律、法规相抵触，不得侵害物业买受人的合法权益。建设单位在销售物业时应当将业主临时公约向物业买受人予以明示，并有义务作出说明。
    物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时，物业买受人对遵守业主临时公约应有书面承诺。业主临时公约由建设单位报物业所在地县（市、区）物业主管部门备案。
    第二十八条在业主、业主大会选聘物业管理企业前，建设单位应当通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业。但是，投标者少于3个或者物业管理区域的建筑面积较小，经所在地县（市、区）物业主管部门同意，建设单位可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
    前款规定的物业管理区域的建筑面积标准由县（市、区）人民政府作具体规定。
    第二十九条建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同应当附具前期物业服务合同的主要内容。第三十条前期物业服务合同履行未届满约定期限，但业主大会已按规定选聘物业管理企业，自业主委员会与其选聘的物业管理企业所签订的物业服务合同生效之日起，该前期物业服务合同终止。第三十一条供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施设备，由建设单位在物业竣工验收合格后3个月内移交给相关专业单位。
    物业未经竣工验收或竣工验收不合格的，相关设施设备不得交付使用。
    第三十二条业主对物业共用部位、共用设施设备依法享有的所有权或使用权，建设单位不得擅自处置。已经移交给供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位管理的共用部位、共用设施设备，在不影响业主使用权的前提下，各专业单位可以依据本行业发展规划，改建、修建、扩建该共用设施设备，但在改建、修建、扩建之前，应当在物业管理区域内书面公告，接受业主监督。
    第三十三条物业管理企业接管物业时，应当对物业的共用部位、共用设施设备及相关场地进行查验，发现与原设计方案不相符合或有质量问题的，应当以书面形式告知建设单位进行修改。
    第三十四条在办理物业管理交接手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：
    （一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，分幢分层平面图和套型图，物业区域内道路、地下停车库、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
    （二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
    （三）物业质量保修和物业使用说明文件；
    （四）业主花名册；
    （五）物业管理必需的其他资料。前期物业服务合同履行终止之时，物业管理企业应当将上述接收的资料移交给业主委员会。
    第三十五条建设单位在物业建设中，应当按物业总建筑面积7‰的比例配置物业管理用房。
    前款规定的物业总建筑面积按物业建设工程规划许可证载明的地上建筑物面积计算。
    第三十六条物业管理用房由建设单位无偿提供给物业管理企业使用，其所有权依法属于全体业主共同所有。
    前款规定的用房不得转让、设定抵押；未经业主大会同意，物业管理企业不得改变用房的用途。第四章物业管理服务
    第三十七条物业管理企业应当具有独立的法人资格，物业管理企业依法取得资质证书后，方可从事相应的物业管理活动。
    从事物业管理的人员按照国家有关规定，取得职业资格证书后，方可从事物业管理工作。
    第三十八条业主大会选聘物业管理企业，由业主委员会代表业主大会与物业管理企业签订物业服务合同，并在签订之日起30日内由物业管理企业报所在地县（市、区）物业主管部门备案。
    物业服务合同应当对当事人和物业的基本情况、物业管理事项、管理服务质量要求、管理服务费的标准和收取办法、双方的权利和义务、专项维修资金的管理和使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容作出约定。第三十九条一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的管理服务。应当及时向业主、非业主使用人告知安全合理使用物业的注意事项，定期听取业主和非业主使用人的意见和建议，有义务配合社区居民组织做好社区管理相关工作。第四十条物业管理企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业交接验收手续。
    业主委员会应当向物业管理企业移交本条例第三十四条第一款规定的资料。
    第四十一条物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房及本条例第三十四条第一款规定的资料交还给业主委员会。
    物业服务合同终止时，业主大会重新选聘物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好有关交接事项。
    业主大会续聘物业管理企业，需重新签订物业服务合同的，应当对本条第一款规定的用房及有关资料使用等情况作出约定。

第四十二条物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务事务委托专业公司实施，但不得将该物业的整体或者主要管理服务责任委托给他人。
    物业管理企业可以接受业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方协商确定。
    第四十三条物业服务收费由业主与物业管理企业按照国家和省物业服务收费管理办法的规定在物业服务合同中约定。
    物业服务收费应当明码标价，物业管理企业不得向业主收取额外费用。
    第四十四条业主应当根据物业服务合同约定按时足额交纳物业服务费用。业主与非业主使用人约定由非业主使用人交纳物业服务费用的，从其约定。
    已竣工但尚未出售或者尚未移交给物业买受人的物业，其物业服务费由建设单位全额交纳。
    物业产权发生交易时买卖双方当事人应当对物业服务费用结算有明确的约定，办理产权变更登记时应当出示物业服务费用结算约定或结算凭据。
    第四十五条物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位应当向最终用户收取有关费用。
    前款规定的专业单位不得利用垄断经营优势强制要求物业管理企业代收有关费用，确需委托物业管理企业代收有关费用的，应当签订委托代收协议，并支付相应的代收手续费。
    第四十六条物业管理企业有义务协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业应当采取应急措施，协助做好救助工作，并及时向有关行政管理部门报告。物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当依法履行职责，不得侵害公民的合法权益，不得妨碍国家机关工作人员依法执行职务。业主、非业主使用人应当尊重物业管理人员、保安人员依法以及按照业主公约所从事的管理服务劳动。第四十七条城市街道办事处（乡镇人民政府）和社区居民组织应当配合物业主管部门或受其委托协调处理业主或非业主使用人与物业管理企业在物业管理活动中发生的矛盾和争议。
    第五章物业使用与维护
    第四十八条业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地、绿化及其他公共部位，损害共同利益。
    业主确需临时占用、挖掘道路、场地、绿化及其他公共部位的，应当征得业主委员会、物业管理企业和直接利害关系人的同意；物业管理企业因公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场地、绿化及其他公共部位的，应经业主委员会同意、征求直接利害关系人的意见，并应当事先在物业管理区域内公告。业主、物业管理企业临时占用、挖掘道路、场地、绿化及其他公共部位，应当按约定期限恢复原状。
    第四十九条物业管理区域内的机动车停车场（库），应当提供给本物业管理区域内的业主、非业主使用人使用。停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人；停车位有空余的，经业主大会同意，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人。
    物业管理区域内停放车辆，不得影响其他车辆和行人的正常通行，不得损坏绿化等公共设施。
    第五十条供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位，根据产权归属原则，依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护责任。
    前款所指的专业单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地、绿化及其他公共部位，应当预先在物业管理区域内公告，接受业主和业主委员会的监督，并及时恢复原状。
    第五十一条禁止下列损害公共利益的行为：
    （一）损坏房屋承重结构；
    （二）违法搭建建筑物、构筑物；（三）破坏房屋外貌；
    （四）擅自改建、占用物业共用部分；
    （五）损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；
    （六）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，或者存放、铺设超负荷物品；（七）排放有毒、有害物质；
    （八）发出超过规定标准的噪声；（九）法律、法规禁止的其他行为。
    第五十二条业主或非业主使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或非业主使用人。业主或非业主使用人装饰装修房屋，应当遵守国家和本条例的规定以及业主临时公约、业主公约。第五十三条物业管理企业应当加强物业管理区域内装饰装修安全事项的巡查，发现业主、非业主使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反国家和本条例规定以及业主临时公约、业主公约行为的，应当依据有关规定以及业主临时公约、业主公约予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告业主委员会和有关行政管理部门，及时作出处理。
    其他单位或个人发现业主、非业主使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反法律、法规和本条例规定的行为，对公共利益有可能造成危害的，可以向县级以上物业主管部门或有关行政管理部门投诉或举报，有关行政管理部门应当及时处理投诉和举报。因装饰装修活动产生纠纷的，物业所在地县（市、区）物业主管部门有义务对安全性问题组织鉴定，当事人也可以委托有相应资质的机构进行安全性鉴定。物业主管部门根据鉴定结论进行调处。
    第五十四条利用物业共用部位、共用设施设备和物业管理用房进行经营活动的，应当在征得相关业主、业主大会（或业主委员会）、物业管理企业同意后，方可向有关部门申请办理审批手续。物业管理用房的经营收益主要用于补充专项维修资金，或者按照业主大会的决定使用。
    第五十五条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主应当按照国家规定交纳不高于物业建筑安装总造价5%的专项维修资金。具体比例由市、县(市、区)人民政府规定。
    第五十六条专项维修资金实行“业主交纳，统一存储，按幢核算，建账到户”和“业主决策，专款专用，政府监管”的原则。
    专项维修资金属业主所有，专门用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。
    市、县（市、区）物业主管部门应当建立、健全专项维修资金管理机构，负责专项维修资金的统一收缴、使用、核算等日常监督管理工作，其管理费用由同级财政部门核定。专项维修资金收取、使用、管理的办法由省建设行政主管部门会同省财政、物价部门依据国家有关规定制定。
    第五十七条物业存在安全隐患，危及公共利益及其他业主合法权益的，存在隐患的业主或非业主使用人应当及时维修养护，消除隐患，有关业主应当给予必要配合。存在隐患的业主或非业主使用人不履行维修养护义务的，经业主大会或业主委员会同意，可以由物业管理企业代为维修养护，所需费用由存在隐患的业主或非业主使用人承担。
    业主、非业主使用人在使用物业中发生的权益争议可以要求所在地县（市、区）物业主管部门或城市街道办事处（乡镇人民政府）调解。第五十八条建设单位按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位可以委托物业管理企业保修，也可以自行组织维修。
    建设单位在物业竣工验收前，应当一次性向所在地县（市、区）物业主管部门交纳不低于建筑安装工程总造价2%的保修金，存入指定银行，作为物业保修期间的维修费用保证，保修期满后按实际使用情况多退少补。
    保修金的交纳、使用和管理办法由县（市、区）人民政府制定并报上一级人民政府备案。
    第五十九条有下列情形之一的，不属于房屋保修金的保修范围，由建设单位或相关责任单位提供资金维修：
    （一）在物业验收时，验收单位已提出书面整改意见而建设单位未作整改或整改未完成的；
    （二）未按照设计图纸或违反强制性规范，擅自改变设计用途的；
    （三）房屋主体结构维修；
    （四）设施设备的主要关键部位维修；
    （五）建筑材料、构配件以次充好的；
    （六）保修文件约定由设施设备生产厂家、安装单位负责保修的。第六十条因业主或非业主使用人使用物业不当，或擅自改动房屋结构、设施设备，或装饰装修不当，造成安全质量等问题的，由业主或非业主使用人自行承担维修责任。第六十一条物业管理的各项资金，应当按规定建账立制，各项经费的收支主要项目应当定期公布，接受全体业主的监督。
    第六章法律责任
    第六十二条违反本条例规定的行为，国务院条例及其他有关法律、法规已有处罚规定的，从其规定。第六十三条违反本条例规定，业主大会或业主委员会超越职责范围从事与物业管理无关的活动，物业所在地县（市、区）物业主管部门可以责令限期改正、通报批评，并可对责任人处1000元以上5000元以下的罚款。
    第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费的，按物业服务合同约定承担支付违约金；业主委员会应当督促该业主交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以按照协议约定申请仲裁或依法向人民法院起诉。
    业主委员会不履行督促业主交纳物业服务费用的，物业所在地县（市、区）物业主管部门予以警告或通报批评。
    物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产受到损害的，依法承担相应的法律责任。第六十五条违反本条例第三十三条规定，建设单位尚未对物业共用部位、共用设施设备及其相关场地进行修改并符合物业接管条件，物业管理企业即与建设单位办理物业管理承接手续的，物业主管部门可以对物业管理企业处1万元以上2万元以下的罚款。
    第六十六条违反本条例规定，未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房及其他公共部位、公共设施设备使用性质和用途的，由物业主管部门责令限期改正，并处1万元以上5万元以下的罚款；从中获取收益的，所得收益予以收缴并用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
    第六十七条违反本条例第二十五条第二款、第三十八条第一款规定，建设单位、物业管理企业未将前期物业服务合同和物业服务合同报所在地县（市、区）物业主管部门备案的，所在地县（市、区）物业主管部门责令限期改正，并给予警告。第六十八条违反本条例第四十五条第二款规定，利用垄断经营优势强制要求物业管理企业代收用水、用电等费用的，由所在地县（市、区）物业主管部门或其他行政管理部门责令限期改正，并可对责任单位处5000元以上2万元以下的罚款，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政或纪律处分。
    第六十九条违反本条例第五十八条第二款规定，建设单位不按规定交纳物业保修金的，由物业所在地县（市、区）物业主管部门责令限期交纳；逾期仍不交纳的，从逾期之日起按日加收2‰的滞纳金，并可处1万元以上3万元以下罚款。第七十条违反本条例第五十九条规定，对不属于房屋保修金的保修范围，动用房屋保修金进行维修的，由上级物业主管部门或同级行政监察机关对直接负责的主管人员或其他直接责任人员依法给予行政或纪律处分，并对不当使用的房屋保修金予以追回。第七十一条违反本条例第五十五条、第五十六条规定，挪用专项维修资金的，由物业主管部门追回挪用的专项维修资金，并可处挪用数额2倍以下的罚款；物业主管部门管理人员挪用专项维修资金的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政或纪律处分。
    第七十二条违反本条例第五十一条、第六十条规定，对公共利益和安全或他人合法权益造成损害的，由物业主管部门责令其停止损害行为或消除影响，并可对责任人处1000元以上5万元以下罚款，造成他人财产经济损失的，依法承担赔偿责任。
    第七十三条违反本条例规定，物业主管部门或其他有关行政管理部门的工作人员有下列行为之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政或纪律处分：
    （一）对投诉举报不及时处理或发现违法行为不依法予以查处的；（二）利用职务之便，收受建设单位或其他人的财物等不正当利益，对物业管理工作造成不良影响的；
    （三）其他玩忽职守、滥用职权、以权谋私的行为。
    第七十四条违反本条例规定，涉嫌构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
    第七章附则
    第七十五条本条例所称业主，是指房屋等物业的所有权人。本条例所称非业主使用人，是指房屋的承租人和其他实际合法使用物业的人。
    本条例所称物业，是指各类房屋及其配套的公共设施、设备和相关场地包括地下停车泊位。
    本条例所称物业管理企业，是指依法设立、具有独立法人资质，接受业主、业主委员会的委托，依据物业服务合同从事专业物业管理服务活动的企业。
    本条例所称最终用户，是指房屋及其相关设施、设备等物业的实际使用、消费的个人和单位用户。第七十六条本条例所称的共用部位，是指物业管理区域内属全体业主或单幢物业的业主、非业主使用人共同使用的公共门厅、楼梯间、电梯间、管道井、垃圾道、设备间、过道、值班保安室、公共停车位、房屋承重结构、户外墙面、屋面和室外相关场地等。
    本条例所称的共用设施、设备，是指物业管理区域内，属全体业主或单幢物业的业主、非业主使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱(房)、绿化、电梯、楼道照明、安防智能系统、避雷装置、单元防盗门、文体设施和区域围护等设施设备。
    第七十七条本条例自年月日起实施，1999年5月11日省人民政府颁布的《浙江省住宅区物业管理办法》（省政府令第113号）同时废止。
   

解读浙江省物业管理条例（草案）
《浙江省物业管理条例(草案)》已经省政府常务会议审议通过，昨提请省人大常委会审议。草案中与百姓生活息息相关的物业装修、小区停车、业主大会等问题成为了常委们关注的焦点。
    据省建设厅厅长张苗根介绍，全省目前共有物业管理企业927家，管理物业约15422平方米，涉及150多万户家庭，物业管理区域正在逐年扩大。
    焦点一：召开业主大会需要什么条件？
    【草案规定】房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%以上的或首套房屋出售并交付使用已满两年的……筹备召开首次业主大会会议。
    省人大财经委审议发现，仅规定交付使用面积或首套交付时间满两年，而不规定入住业主的户数，会出现因入住业主少，业主大会决议难以表达业主意见和代表业主利益的情况。因此，建议把业主入住率作为召开业主大会的重要条件列入草案中，以维护多数业主的利益。
     焦点二：50平方米以上的业主才有投票权？
    【草案规定】业主在业主大会会议上的投票权按其拥有的住宅套数、物业建筑面积等计算：住宅(含别墅区)原则上以每套住宅计一票；非住宅领域的业主大会投票权……每满100平方米计一票。如有单独房地产权证书，建筑面积在50至100平方米的也可以计一票。
    省人大财经委审议认为，在现实中存在很多50平方米以下的商业用房，不列入计票无形中剥夺了他们的权利，也不利于小区的物业管理。建议修改为凡有单独房地产权证书就可计一票。
    焦点三：小区如果没有停车场所怎么办？
    【草案规定】停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人；停车位有空余的，经业主大会同意，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人。物业管理区域内停放车辆，不得影响其他车辆和行人的正常通行，不得损坏绿化等公共设施。
    省人大财经委审议认为，关于小区停车的规定还不够具体，建议增加规范机动车停放的相关内容：明确机动车停车场(库)，不能随意改变为其他用途；没有专门停车场(库)或场(库)不足的，在物业管理区域内有可供停车的场地，经业主大会同意，物业管理企业可以在不影响通行和安全的前提下，适当安排合适场地作为业主停车泊位，并收取停车费用。

金华市《物业服务收费管理办法》实施细则
第一条 为规范住宅区物业服务收费行为，维护业主和物业管理企业的合法权益，促进物业管理服务行业的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、国务院颁布的《物业管理条例》和国家发展和改革委员会、建设部制订的《物业服务收费管理办法》等有关规定，结合我市实际，制定本细则。  
　　第二条 金华市物价局会同金华市建设局依法对市区范围内的物业服务收费进行管理、协调、监督和指导。
　　第三条 本细则所称的物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序以及提供其它与业主相关的服务，向业主所收取的费用。
　　 物业服务收费包括物业管理综合服务费、住宅装饰垃圾清运费、车辆停泊服务费、特约服务费、代办服务费。
　　（一）物业管理综合服务费是指物业管理企业按约定为业主提供公共性服务所收取的费用。服务内容主要包括：公共设施设备的使用管理和维护、保养；公共道路、公共场地及楼内公共部位的清扫保洁，生活垃圾的收集、清运和化粪池的清理等；公共绿地、花草树木的养护管理；配合公安部门采取安全防范措施，维护物业管理区内的公共秩序；车辆停放的秩序管理；各类物业的档案资料管理和装修管理；业主与物业管理企业约定的其他公共性服务内容。  
　　（二）住宅装饰垃圾清运费是指物业管理企业受业主委托对房屋装修过程中产生的建筑垃圾提供清运服务所收取的费用。
　　（三）车辆停泊服务费是指物业管理企业对配套建设的停车场及指定停车场地提供的车辆停放服务所收取的费用。  
　　（四）特约服务费是指物业管理企业受业主委托提供的特约服务所收取的费用。
　　（五）代办服务费是指物业管理企业受供水、供电、有线电视等单位委托提供代办服务所收取的费用。
　　第四条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
　　第五条 物业服务收费按不同物业的性质、特点，分别实行政府指导价和市场调节价。
　　住宅区（含高层住宅，下同）的物业管理综合服务费、住宅装饰垃圾清运费、车辆停泊服务费实行政府指导价，成立业主大会后的住宅区的物业管理综合服务费可实行市场调节价。  
　　非住宅、别墅类高档住宅区的物业管理综合服务费实行市场调节价。
　　特约服务费、代办服务费除政府价格行政主管部门另有规定外，实行市场调节价。
　　第六条 实行政府指导价的住宅区物业管理综合服务费实行等级收费制度，收费等级以实施服务的住宅区为单位考核评定。
　　收费等级评定标准和各等级收费中准价及浮动幅度，由市物价局会同市建设局根据物业管理企业为业主提供的公共性物业服务的服务内容、服务质量、服务标准及住宅区规模、档次、环境、服务设施等因素制定，并向社会公布。
　　各住宅区物业管理综合服务费的具体执行标准，由中准价加浮动幅度确定。具体浮动幅度由业主与物业管理企业在规定的范围内协商确定。未经业主同意，不得上浮。  
　　第七条 实施物业管理综合服务收费等级考核的住宅区建筑总面积应不少于2万平方米（含）。建筑总面积少于2万平方米的住宅区由业主与物业管理企业协商确定收费标准，报市物价局确认后执行；也可由市物价局核定收费标准。
　　第八条 物业管理综合服务收费等级的考核实行初复评制，由市物价局会同市建设局定期组织考核评定。
　　物业管理企业申报物业管理综合服务收费等级，应在收费前一个月向市物价局提出申请。申请时应提供下列资料：  
　　（一）《企业法人营业执照》；
　　（二）《物业管理企业资质等级证书》；
　　（三）物业服务合同及住宅区物业管理服务内容标准等相关资料；
　　（四）《金华市物业管理综合服务收费等级审批表》；
　　（五）市物价局要求提供的其它资料。
　　第九条　新建住宅区实施物业管理的，由物业管理企业参照物业管理综合服务收费等级评定标准自评收费标准，向市物价局申报，由市物价局根据住宅区的实际情况确定临时收费标准。
　　实行前期物业管理招投标的项目，由房地产开发企业根据小区实施物业服务的方案，对照物业管理综合服务费收费等级考评办法和收费标准参考幅度，向市物价局申报收费等级和收费标准。由市物价局根据小区设施设备的配置情况和经审核的物业服务方案，核定收费等级和收费标准中准价及浮动幅度，具体收费标准由房地产开发企业在核定的中准价和浮动幅度内通过招标确定。  
　　第十条 物业管理综合服务费按住宅建筑面积计收。
　　业主购买新建商品住宅的从办理交房手续之日的次月起、购买非新建商品住宅的从该房屋产权转移之日的次月起交纳物业管理综合服务费。
　　业主出租物业的物业管理综合服务费可按双方约定交纳。由承租人交纳的，业主负连带交纳责任。  
　　第十一条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。已办理交房手续但业主未居住的、居住后又空置且时间在半年以上的物业，经物业管理企业核实后，物业管理综合服务费按应收标准的70%交纳。
　　住宅区周界沿街商业、办公等用房委托物业管理企业提供卫生、保安、日常维修等服务的，物业管理综合服务费可参照住宅区内同类物业收费标准的70%交纳。
　　第十二条 物业管理综合服务费的成本由以下项目构成：
　　（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；  
　　（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
　　（三）物业管理区域清洁卫生费用；
　　（四）物业管理区域绿化养护费用；
　　（五）物业管理区域秩序维护费用；
　　（六）办公费用；
　　（七）物业管理企业固定资产折旧；
　　（八）经业主同意的其它费用。
　　第十三条 电梯、增压水泵等高能耗设施运行和住宅区内非公共地下机动车停车库的照明和通风所需的电费，必须单独设置计量表，按实际发生额向受益业主分摊，具体分摊办法协商确定，可按面积分摊，也可按户分摊，并定期向业主公布。
　　第十四条 物业管理企业利用物业管理区域内的共用部位、共用设施设备进行经营的，其经营收入经业主大会同意，可用于补充物业服务费用开支，并定期公布，接受业主的监督。
　　第十五条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，双方应当签订有偿服务合同，由物业管理企业向委托方收取代办服务费，不得向业主收取手续费等额外费用。
　　第十六条 物业管理企业在提供物业管理服务时，应和业主签订物业服务合同，切实按合同约定的服务项目、标准提供质价相符的服务。  
　　第十七条 除法律、法规、规章规定外，物业管理企业不得以任何名目向业主收取押金、保证金。
　　第十八条 物业服务费由物业管理企业按照与业主签订的物业服务合同所约定的时限向业主收取；未作约定的，预收期不得超过12个月。
　　第十九条 住宅区房屋共用部位、共用设施设备保修期满后小修以上的维修更新费用，统一在物业专项维修资金中列支。物业专项维修资金的收取、使用和管理按有关规定执行。
　　第二十条 物业服务收费实行明码标价制度。收费项目、收费标准、收费范围及服务内容应当在经营场所或收费地点醒目位置公布，并接受业主和市物价局的监督。  
　　第二十一条 物业管理企业应建立健全财务管理制度。每年公布一次物业服务费的收支情况，接受业主的监督。
　　第二十二条　业主应当按照物业服务合同的约定按时足额缴纳物业服务费。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。
　　第二十三条 业主向物业管理企业交纳物业服务费后，除国家另有规定外，任何部门和单位不得向业主重复收取性质和内容相同的费用。
　　第二十四条 业主与物业管理企业可以采取酬金制形式约定物业服务费用。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。  
　　第二十五条 对违反本细则规定的价格行为，由市物价局依照《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。
　　第二十六条 本细则由金华市物价局会同金华市建设局负责解释。
　　第二十七条 本细则自2005年1月1日起施行。以前本市有关物业服务收费的规定同时废止。

关于印发金华市区住宅小区物业服务收费等级评定标准及物业管理综合服务费等级收费标准的通知



金价管〔2005〕31号
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关于印发金华市区住宅小区物业服务收费等级评定
标准及物业管理综合服务费等级收费标准的通知
市区各物业管理企业：
　　根据《金华市〈物业服务收费管理办法〉实施细则》（金价管[2005]23号）的规定，结合市区实际，我们重新制定了《金华市区住宅小区物业服务收费等级评定标准》和《金华市区住宅小区物业管理综合服务费等级收费标准》，现印发给你们，并就有关问题通知如下：
　　一、等级评定标准按逐级累加设定，即高一等级必须首先具备低等级的条件。考核由市物价局负责邀请相关部门和单位组成的考评组具体实施。  
　　二、等级评定标准中的“小区配套”为基本条件，由考评组认定。分项条件3项（含）以上不符合的不得评定为该等级。
　　三、等级评定标准中的“服务标准”的评定实行考核与评价相结合。考核由考评组具体实施，新建住宅小区的初评以考核为主，分合格、不合格两档。复评考核按百分制计分，得分80分（含）以上的为合格，60（含）—79分的为基本合格，限期整改后复查仍达不到80分以上的则降等级；60分以下的为不合格单位，降低等级。评价实行满意度测评，通过书面测评表由业主评定。评价分满意、基本满意和不满意三档，不满意率百分之三十及以上的降低等级，超过百分之二十不到百分之三十的限期整改后重新测评。考核评分细则和评价具体办法另行制定。
　　四、物业管理综合服务费由中准价和浮动幅度组成，其浮动幅度由物业管理企业与业主大会或业主委员会协商确定，未经业主同意不得上浮。其中别墅和非住宅的收费标准在最高幅度内由物业管理企业和产权人或使用人协商确定。纯高层住宅小区的收费标准单独报批。
　　五、本通知2005年1月1日起执行，原住宅小区物业服务收费等级评定标准和收费标准同时废止。
　　附件：
　　1、金华市区住宅小区物业服务收费等级评定标准  
　　2、金华市区住宅小区物业管理综合服务费等级收费标准
　　3、金华市物业管理综合服务收费等级审批表
　　
　　　　　　　　金 华 市 物 价 局 　　　　　　　　　　金 华 市 建 设 局
　　　　　　　　　　　　　　　　　二〇〇五年二月二十八日

金华市区住宅小区物业服务收费等级评定标准



　　　　等级
项目一级二级三级四级
小区配套小区环境小区基本封闭；小区及小区内组团及幢号、户门标号有明显标志；主出入口设有住宅区平面示意图、指路牌。封闭小区；阳台的使用统一有序，不碍观瞻。外立面统一，无乱搭建；房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹，外墙、楼道或公共部位无乱张贴悬挂现象。小区容积率：多层小区不超过1.2；多、高层混合小区不超过1.8。
绿化绿地率25%（老城区20％）。绿地率30%（老城区25％）。绿地率35%及以上（老城区30％）。小区集中公共绿地占总居住用地面积不低于5％（每块大于400平方米）；有园林小景。小区集中公共绿地占总居住用地面积不低于10%，其中：有不低于总居住用地面积2%的人工水景。
公共场所小区有公共活动健身场所。小区公共活动健身场所建筑面积每1万平方米不少于100平方米。小区公共健身场所建筑面积每1万平方米不少于200平方米。有社区文化健身活动室，包括：健身房、阅览室、棋牌室、儿童乐园等5项以上；有公共配套设施，如小超市、洗衣房、餐厅等。
停车场地有专用的非机动车停车场。有专用机动车停车场，机动车停车泊位不低于小区住户数的30%。机动车停车泊位不低于小区住户数的50%。有专用机动车车库，车库配有技术防范设施；泊位占小区总户数比例不低于100%，人车分流。
设备设施按规定比例配置物业管理用房；设有垃圾箱、果皮箱。小区周界等重点部位设置报警装置；配备小区综合物业信息服务系统。高层火灾报警与消防联动控制系统应符合行业标准；小区停车场（库）、电梯轿厢等重点部位设置摄像机；报警装置与小区保安中心连接，并留有对外接警接口，可与公安部门的报警中心联系；单元大门安装门禁系统；有背景音响及广播系统；设有垃圾中转站。有楼宇双向对讲系统，住宅内设置用户机，与出入口和保安中心连接；小区配置巡更管理系统；设置给水、电梯、照明等公共建筑设备监控系统；行人、车辆进出采用智能化管理；访客开启防盗门使用智能管理技术系统；有对冷热源和其他特殊建筑设备监控系统；小区内实现一卡通；住户室内具有燃气泄漏警、户门及阳台外窗防范警、按钮式家庭紧急求助报警等功能。
服务标准人员配备每万平方米不少于2人。每万平方米不少于2.5人。每万平方米不少于3人。每万平方米不少于4人。
综合管理管理人员持证上岗，佩戴标志；物业管理处周一至周五全天业务接待；管理制度应符合《金华市物业管理办法》的要求；小区醒目位置应公布物业服务项目和收费标准，明码标价，规范收费；定期公开物业服务费收支情况；每年征求业主意见一次。物业管理处周一至周日全天业务接待。物业管理处周一至周日24小时业务接待；各项服务项目应做好岗位督察记录；每半年发放1次业主征询表；建立物业、人文、修缮、服务、收费等小区物业服务信息档案；管理人员统一着装。物业管理采用计算机物业管理软件，小区物业管理计算机化。
保安服务保安人员持证上岗、佩戴标志、语言文明、举止规范；小区出入口设门岗。有保安巡逻；小区内非机动车、机动车、停放有序。小区保安实行24小时巡逻制度；机动车进出小区有记录。对小区周界、小区重点部位采取安全防范措施；安保技防设施正常运转不低于95%，并有运行记录；机动车停车场（库）有专人管理，标志明显，管理有序；对火警、刑案等突发事件有应急措施；安保技防设施专业养护。
保洁服务保洁人员持证上岗、佩戴标志；小区内设垃圾集中堆放点，垃圾箱（房）周围环境整洁；居民生活垃圾日产日清。楼内玻璃窗每季度擦洗；走道、扶手等公共部位每周清扫、拖洗；街坊道路、绿地每天清扫1次，无卫生死角。居民生活垃圾袋装化管理；楼内玻璃窗每2个月擦洗；走道、扶手、大厅、电梯门厅、小区标牌等公共部位隔天清洗、擦抹，每周拖、洗；街坊道路、绿地每天清扫不少于1次；定期灭虫除害。生活垃圾高层按层、多层按幢设点投放，每天清运不少于2次；垃圾桶封闭无异味；对不同的建筑材质进行专业的清洁、养护。楼内玻璃保持清洁明亮；走道、扶手等公共部位每天打扫、擦抹，保持洁净；对公共部位的拉手等每天消毒。街坊道路、绿地保持整洁干净。
维修养护维修人员持证上岗、佩戴标志；房屋公共部位、公共设施、共用设备及时维修。各项公共设备设施运行正常，保持路灯、楼道灯完好；水箱每半年清洗1次。房屋公共部位、公共设施、共用设备维修一般2天内解决；急修半小时内到现场处理；24小时受理报修，并做好报修、维修记录；设备设施运行正常，电梯保证24小时正常运行；设备设施应有大、中、小保养计划和落实措施、保养记录。房屋及附属设施定期保养，维护良好，设备设施正常运行98%；公共设施、共用设备按规定进行专业维修养护，一般维修半天内解决,急修及时到现场处理，并建立回访制度；保持路灯、楼道灯明亮。
绿化管理绿化养护成活率70%左右。绿化养护成活率80%左右。绿化养护成活率90%以上；节假日进行相应布置。绿化养护成活率95%以上；门庭有绿化装饰、节假日对小区进行园艺布置。
特约服务提供水、电维修等2项以上的特约有偿服务。提供水、电维修等3项以上特约有偿服务。提供水、电维修等5项以上特约有偿服务。提供水、电维修等6项以上特约有偿服务。

金华市区住宅小区物业管理综合服务费等级收费标准



　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　单位：元/平方米·月
　　收费标准

收费等级住宅中准价非住宅中准价浮动幅度
多层高层别墅经营用房办公用房公益性用房上浮30%，下浮不限
住宅小区一级0.15多层的150%最高不超过多层的180%最高不超过多层住宅的200%最高不超过多层住宅的150%最高不超过多层住宅的70%
二级0.20
三级0.30
四级0.50
单体高层0.70 由业主与物业管理企业双方协商确定上浮20%，下浮不限

12月21日，星期三，晴
今天，我们业委会一行六人，到市建设局房地产开发管理处找张副处长，说明来意后，他说还没有看到孙局签批的材料，并说两街小区的事他办不了，有业主给局长写信告他的状，说小区物管的事，是在他那儿卡住了，所以他办不了，还是叫其他人办好了。他趁着有人找就拿着几张材料出了办公室，我们等了一个多小时一直不见人影，打手机也不接。作为国家公务员，用这种态度对待来访者，是不是太过分了。两街小区的事确已拖了很长的时间，20%以上业主要求召开业主大会，改选业主委员会，并有人大提案督促办理，还拖了近一年，有业主向局长反映问题，批评了你，你就该把气出在我们新一届业委会头上吗，门难进，脸难看，说得就是这种人吧。在该处我们想了解一下乐邦物业工作人员的资质情况，遭到具体经管同志的拒绝，说要看须张处同意。我们没有办法，只好去市建设局找孙副局长，孙局长听完我们的汇报，很爽快，答应明后天由他牵头召集各方协商解决。局长的态度又让我们看到了一线希望。
感谢7楼的朋友将有关物管的文件发到网上，物业公司敢于如此明目张胆的侵吞业主的利益，一是欺侮业主之间互不认识，二就是还有一些业主不了解有关法规。我们小区的业主为了与物业公司打官司，找全了有关文件，还打赢了官司